Yhteenveto kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna toiseen
vuosineljännekseen
- Nettovuokratuotot kasvoivat kolmannella vuosineljänneksellä 27,3
miljoonaan euroon (toisella vuosineljänneksellä 25,8 milj. euroa).
- Cityconin tulos/osake oli 0,12 euroa (0,70 euroa). Tulos/osake
ilman käyvän arvon muutoksia oli 0,04 euroa (0,04 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 21,1 miljoonaa euroa (160,1
milj. euroa) 2 191,2 miljoonaan euroon (1 799,2 milj. euroa)
etupäässä kasvaneiden nettotuottojen ja onnistuneiden
kehityshankkeiden vuoksi.
- Kauden aikana hankittiin kauppakeskus Iso Omena Espoosta. Kaupan
rahoittamiseksi Citycon solmi 300 miljoonan euron
siltarahoitussopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmittymän kanssa sekä
toteutti noin 99 miljoonan euron merkintäetuoikeusannin
19.9.-3.10.2007. Osakeannista saadut varat käytettiin
siltarahoituksen osittaiseen takaisinmaksuun.
- Rahoituskustannukset nousivat korollisen velan määrän kasvun sekä
vuosineljännekselle kirjatun laskennallisen -1,4 miljoonan euron (0,1
milj. euroa) korkojohdannaisten arvostukseen liittyvän
arvostustappion, joka oli seurausta pitkien korkojen laskusta,
vuoksi. Korollisten lainojen katsauskauden keskikorko nousi kuitenkin
vain 0,01 prosenttia.
- Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Magistralin hankinta toteutui
16.7.2007.
- Citycon on heinäkuun alusta lukien kuulunut OMX Pohjoismaisen
Pörssin suuriin yhtiöihin.
Avainluvut
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % (1 2006
Liikevaihto, Me 38,0 31,3 35,9 108,1 86,4 25,2 % 119,4
Nettovuokra-
tuotto, Me 27,3 21,6 25,8 76,3 60,6 25,9 % 82,8
Liikevoitto, Me 44,3 45,4 181,6 276,2 154,0 79,4 % 196,5
% liikevaihdosta 116,7 144,8 505,3 255,5 178,4 - 164,6
Voitto ennen
veroja, Me 31,0 36,1 171,6 243,5 131,9 84,7 % 165,6
Tilikauden voitto
emoyhtiön
omistajille, Me 23,4 27,5 134,6 191,0 99,9 91,1 % 124,9
Tulos/osake,
euroa 0,12 0,17 0,70 1,01 0,64 59,0 % 0,78
Tulos/osake
laimennettu,
euroa, (EPRA
tulos/osake) 0,11 0,15 0,62 0,91 0,62 46,6 % 0,74
Tulos/osake,
ilman käyvän
arvon muutok-
sen, myyntivoi-
ton ja muiden
kertaluontoisten
erien vaikutusta, -23,9
euroa 0,04 0,05 0,04 0,12 0,15 % 0,20
Liiketoiminnan
nettorahavirta/
osake, euroa 0,03 0,04 0,06 0,14 0,14 1,9 % 0,20
Sijoitus-
kiinteistöjen 1 1 1
käypä arvo, Me 799,2 2 191,2 404,5 56,0 % 447,9
Oma pääoma/
osake, euroa (2 4,52 3,21 40,8 % 3,38
Nettovarallisuus
(EPRA NAV)/osake (2, 3 4,94 3,42 44,3 % 3,61
Oikaistu
nettovarallisuus
(EPRA NNNAV) (2 4,40 3,15 39,8 % 3,22
Omavaraisuusaste, % 41,2 36,2 - 39,1
Nettovelkaantumisaste, % 122,3 156,9 - 136,6
Korollinen nettovelka
(käypä arvo), Me 1 184,3 878,2 34,9 % 811,2
Nettotuotto-% (4 6,1 7,5 - 7,1
Vuokrausaste, % 96,3 96,7 - 97,1
Henkilöstö
katsauskauden lopussa 95 70 35,7 % 73
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa Q1-Q3/2006 ja
Q1-Q3/2007 väliseen muutokseen.
2) Merkintäetuoikeusannista 30.9.2007 mennessä saatuja varoja (51,2
milj. euroa) ja niitä vastaavaa osakemäärää ei ole otettu huomioon
osakekohtaisia tunnuslukuja laskettaessa.
3) NAV:n laskentatapaa on muunnettu vastamaan EPRA:n määritelmää
(aikaisemmin laskennalliset verot oli vähennetty).
4) Sisältää kehityshankkeisiin liittyvät tontit.
Yhteenveto katsauskaudesta 1.1.-30.9.2007
- Liikevaihto kasvoi 25,2 prosenttia 108,1 miljoonaan euroon
(kaudella 1.1.-30.9.2006 86,4 milj. euroa). Kasvu johtui pääasiassa
toteutuneiden kiinteistöhankintojen myötä lisääntyneestä
vuokrattavien tilojen määrästä.
- Voitto ennen veroja nousi 243,5 miljoonaan euroon (131,9 milj.
euroa). Luku sisältää 212,7 miljoonaa euroa (97,0 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua.
- Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 25,9
prosenttia 76,3 miljoonaan euroon (60,6 milj. euroa).
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 9,1
prosenttia.
- Tulos/osake oli 1,01 euroa (0,64 euroa).
- Tulos/osake ilman käyvän arvon muutoksen, myyntivoiton ja muiden
kertaluonteisten erien vaikutusta oli 0,12 euroa (0,15 euroa). Lasku
johtui etupäässä kohonneista rahoituskustannuksista, lisääntyneestä
kehitystoiminnasta ja kasvaneeseen liiketoimintaan liittyvistä
kuluista, ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnistä ja
kasvaneesta osakemäärästä.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,14 euroa (0,14 euroa).
- Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV) kasvoi 4,94 euroon (3,42
euroa).
- Omavaraisuusaste oli 41,2 prosenttia (36,2 %).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus oli
katsauskauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 5,7
prosenttia.
- Edellä mainittujen kauppakeskus Ison Omenan ja Magistralin lisäksi
hankittiin aiemmin kauden aikana Tumba Centrum, Strömpilen ja Länken
Ruotsista. Kauden aikana tehtyjä hankintoja on käsitelty tarkemmin
Katsauskauden kiinteistöhankinnat - taulukossa.
- Helmikuussa yhtiö toteutti 133,8 miljoonan euron suunnatun
osakeannin, jolla laskettiin liikkeelle 25 000 000 uutta osaketta.
- Kauden aikana päätettiin käynnistää kokonaisarvoltaan yhteensä noin
178 miljoonan euron kehityshankkeet Virossa ja Ruotsissa. Espoon
Lippulaivan kehityshanke jatkuu suunnitellusti, sillä kauppakeskuksen
laajennuksesta tehty kaavavalitus hylättiin Korkeimmassa
hallinto-oikeudessa.
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora:"Citycon jatkoi katsauskaudella kasvustrategiansa toteuttamista,
kiinteistöjensä kehittämistä ja aktiivista kauppapaikkajohtamista, ja
yhtiön vertailukelpoiset nettovuokrat kasvoivat merkittävästi.
Lisäksi vuokrausaste parani edelliseen vuosineljännekseen verrattuna.
Yhtiö näkee kassavirran menestyksen avaintekijänä.
Citycon hankki katsauskaudella kauppakeskus Ison Omenan Espoosta. Iso
Omena on ykkösluokan kauppakeskus, jota on lisäksi mahdollisuus
laajentaa ja kehittää entisestään. Iso Omena sijaitsee
pääkaupunkiseudun vauraassa länsiosassa, jossa yhtiöllä on jo
ennestään useita kauppapaikkoja. Hankinta tarjoaa Cityconille
ainutlaatuisen tilaisuuden kehittää alueen kauppakeskuksia
kokonaisuutena ja kasvattaa markkinaosuuttaan pääkaupunkiseudun
kasvavassa kaupassa.
Merkittävistä hankinnoista huolimatta Cityconin strategian painopiste
on yhtiön omistuksessa jo olevissa kauppakeskuksissa ja niiden
jatkuvassa kehittämisessä. Kehityshankkeemme etenivät katsauskaudella
suunnitellusti sekä Virossa, Ruotsissa että Suomessa. Yhtiön
tavoitteena on kehittää kauppakeskuksistaan entistä vetovoimaisempia
ja kuluttajille miellyttävämpiä.
Haluaisin myös kiittää osakkeenomistajiamme tuesta
merkintäetuoikeusannissa, joka onnistui sataprosenttisesti."
Toimintaympäristön kehitys
Talouden kehitys oli edelleen hyvä ja vähittäiskauppa jatkoi vahvaa
kasvuaan kaikissa Cityconin toimintamaissa. Liiketilojen kysyntä
Cityconin toiminta-alueilla Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa
jatkui vuoden 2007 kolmannella neljänneksellä hyvänä ja liiketilojen
käyttöasteet pysyivät korkealla tasolla.
Myös sijoittajien kiinnostus vähittäiskaupan kiinteistöjä kohtaan
säilyi vahvana. Myytäväksi tarjotuista sijoituskohteista käydään
tiukkaa kilpailua, minkä seurauksena tuottovaatimustasot ovat
laskeneet ja hinnat nousseet.
Katsauskaudella rahoitusmarkkinoille loivat epävarmuutta USA:ssa
ilmenneet ongelmat asuntoluotoissa. Epävarmuudella ei kuitenkaan ole
vielä tähän mennessä ollut merkittävää vaikutusta yhtiön rahoituksen
saatavuuteen tai sen maksamiin luottomarginaaleihin.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Citycon on kauppakeskuksiin ja muihin vähittäiskaupan suuryksiköihin
erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka toimii Suomessa, Ruotsissa
ja Baltian maissa. Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan
markkinajohtaja ja Ruotsissa yksi nopeimmin kasvavista alan
yrityksistä. Baltiassa yhtiön jalansija on hyvä.
Cityconin tarkoituksena on jatkaa vastuullisen kasvun strategiaa
laajentamalla vähittäiskaupan kiinteistökantaansa valituilla
markkina-alueilla sekä kehittämällä ja uudistamalla kiinteistöjään
entistä paremmin vähittäiskauppaa palveleviksi kokonaisuuksiksi.
Halutuimpia hankintakohteita ovat kauppakeskukset, jotka tarjoavat
kehittämis- ja uudistamismahdollisuuksia ja joista saatavia
vuokratuloja on mahdollista lisätä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen
kautta. Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän paikallistuntemuksen
ansiosta Citycon on pystynyt hankkimaan markkinoiden kiinnostavimpia
kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan.
Cityconin uudet investoinnit kohdistuvat alueille, joissa
asukasmäärien ja kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan.
Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 32 (26) kauppakeskusta ja 53 (52)
muuta kauppapaikkaa. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 21 (19),
Ruotsissa kahdeksan (5) ja Baltiassa kolme (2).
Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo katsauskauden lopussa
oli 2 191,2 miljoonaa euroa, josta suomalaisten kiinteistöjen osuus
oli 71,0 prosenttia (70,3 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 24,0
prosenttia (23,9 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,0
prosenttia (5,8 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden
lopussa oli yhteensä 906 410 neliömetriä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Sijoituskiinteistöjen arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards)
mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2007 ulkopuolinen
arviointi tehdään vuosineljänneksittäin aktiivisen markkinatilanteen
vuoksi.
Cityconin kiinteistöt on tätä osavuosikatsausta varten arvioinut
toista kertaa Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy.
Realia Management Oy toimii yhteistyössä kansainvälisen, maailman
johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB Richard Ellisin kanssa.
Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä arviolausunnosta syyskuun
lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa www.citycon.fi.
Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi
kehityshankkeiden, markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten
seurauksena 212,7 miljoonaa euroa. Arvonnousua kirjattiin yhteensä
222,3 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 9,6 miljoonaa
euroa.
Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus laski 5,7 prosenttiin.
Tuottovaatimuksen muutos oli pääosin seurausta edelleen erittäin
aktiivisina säilyneistä kiinteistömarkkinoista.
Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 3 730 (3 060)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 2,8
(2,8) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 96,3 prosenttia (96,7 %) ja nettovuokratuotto
6,1 prosenttia (7,5 %). Vuokrausaste laski kehityshankkeiden vuoksi
tilapäisesti tyhjennettyjen tilojen määrän kasvun takia.
Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 25,9 prosenttia
76,3 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 23,5
prosenttia 906 410 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 9,1 prosenttia. Vertailukelpoisilla
kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet omistuksessa koko
vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu
kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Katsauskaudella kaikki
Cityconin vertailukelpoiset kohteet sijaitsivat Suomessa.
Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden
valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment
Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Kauden aikana
alkaneet vuokra-
sopimukset,
kpl 112 66 122 348 267 30,3 369
Alkaneiden
vuokra-
sopimusten
pinta-ala, m2 28 884 9 492 28 745 75 589 58 478 29,3 73 300
Vuokrausaste
kauden lopussa,
% 95,8 96,3 96,7 -0,4 97,1
Vuokra-
sopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika
kauden lopussa,
vuotta 2,9 2,8 2,8 0,0 2,9
Kiinteistöhankintojen yhteenveto
Cityconin liiketoiminnan painopiste on yhtiön omistuksessa jo
olevissa kauppakeskuksissa ja muissa kauppapaikoissa sekä niiden
kehittämisessä. Yhtiö etsii kuitenkin myös aktiivisesti uusia
hankittavia kohteita Suomesta, Ruotsista ja Baltiasta.
Katsauskauden aikana toteutettujen uushankintojen kokonaismäärä oli
Suomessa 373,2 miljoonaa euroa (127,2 milj. euroa), Ruotsissa 129,0
miljoonaa euroa (220,8 milj. euroa) ja Baltiassa 16,3 miljoonaa euroa
(16,2 milj. euroa).
Katsauskaudella toteutettiin seuraavat kiinteistöhankinnat:
Kauppakeskus Iso Omena
Citycon osti kauppakeskus Ison Omenan 14.9.2007. Vuonna 2001
valmistunut Iso Omena on pinta-alaltaan Suomen viidenneksi suurin
uudenaikainen kauppakeskus. Sen vuokrattava pinta-ala on yhteensä 61
300 neliömetriä, josta liiketiloja on noin 49 000 neliömetriä.
Kauppakeskusta on mahdollista laajentaa edelleen noin 7 000
neliömetrillä. Ison Omenan palvelutarjonta on monipuolinen:
kauppakeskuksessa on noin 120 liikettä ja ravintolaa ja sen
ankkurivuokralaisiin kuuluvat hypermarketit Citymarket ja Prisma.
Päivittäistavaramyynnin osuus kauppakeskuksen myynnistä on yli 60
prosenttia sisältäen hypermarkettien myynnit.
Yhteenveto kauppakeskus Isosta Omenasta
+-----------------------------------------------------+
| Vuokrattava pinta-ala, m2 | 61 300 |
|-------------------------------------------+---------|
| Vähittäiskaupan osuus, m2 | 49 000 |
|-------------------------------------------+---------|
| Käyttämätöntä rakennusoikeutta, m2 (noin) | 7 000 |
|-------------------------------------------+---------|
| Liikkeiden ja ravintoloiden lukumäärä | yli 120 |
|-------------------------------------------+---------|
| Kävijämäärä 2006, milj. | 8,4 |
|-------------------------------------------+---------|
| Myynti 2006, milj. euroa | 195 |
|-------------------------------------------+---------|
| Parkkipaikkojen lukumäärä | |
| (joista 86 % sisätiloissa) | 2 200 |
|-------------------------------------------+---------|
| Vuokrausaste % | 98,5 |
+-----------------------------------------------------+
Iso Omena sijaitsee ostovoimaisessa Etelä-Espoossa noin 13 kilometrin
päässä Helsingin ydinkeskustasta Länsiväylän ja Kehä II:n risteyksen
kupeessa. Liikenteellisesti hyvä sijainti korostuu tulevaisuudessa
Espooseen rakennettavan metron myötä, sillä Matinkylän metroasema on
suunnitteilla kauppakeskuksen välittömään läheisyyteen.
Kauppakeskuksen vaikutusalueella asuu lähes 150 000 asukasta.
Ison Omenan kauppahinta oli 329 miljoonaa euroa, mikä vastaa 4,5 %
nettotuottoa kaupantekohetkellä.
Kiinteistö Oy Espoon Asemakuja 2
Elokuun lopussa Citycon osti Kiinteistö Oy Espoon Asemakuja 2:n
kaikki osakkeet noin 11 miljoonalla eurolla, joista Citycon on
toistaiseksi maksanut 9 miljoonaa euroa. Kiinteistöyhtiö omistaa
kauppakeskus Espoontorin viereisen toimistokiinteistön. Kiinteistön
hankinta mahdollistaa kauppakeskus Espoontorin suunnitellun
laajentamisen edellyttäen, että asemakaavan muutos saa lainvoiman.
Kaupan yhteydessä on sovittu, että kauppahintaa voidaan alentaa
enintään kahdella miljoonalla eurolla, mikäli asemakaavanmuutos ei
toteudu.
Myllypuron ostoskeskus
Katsauskauden aikana tehdyillä osakekaupoilla Citycon Oyj hankki
enemmistön Itä-Helsingissä sijaitsevasta Myllypuron ostoskeskuksesta.
Osakekaupat liittyvät Myllypuron ostoskeskuksen ja sen lähiympäristön
laajempaan uudistamiseen ja kehittämiseen yhteistyössä Helsingin
kaupungin kanssa.
Kauppakeskus Magistral
Citycon osti heinäkuussa kauppakeskus Magistralin 16,5 miljoonalla
eurolla, joka vastasi noin 6,5 prosentin nettotuottoa
kaupantekohetkellä. Magistral sijaitsee Tallinnassa, noin 64 000
asukkaan Mustamäen kaupunginosassa, joka on Tallinnan toiseksi suurin
kaupunginosa viiden kilometrin päässä Tallinnan ydinkeskustasta. Se
on rakennettu vuonna 2000 ja sen vuokrattava pinta-ala on 9 450
neliömetriä ja vuokrausaste 100 %. Keskus tarjoaa merkittäviä
kehitys- ja laajennusmahdollisuuksia. Kiinteistökaupan yhteydessä
Citycon sopi ostavansa myös noin 8 500 neliömetriä rakennusoikeutta
kahdella miljoonalla eurolla, mikäli vireillä oleva kaavamuutos saa
lainvoiman. Hankinta oli Cityconin kolmas kauppakeskushankinta
Baltiassa ja toinen Virossa.
Kauppakeskus Strömpilen ja liikerakennus Länken
Citycon osti 75 prosentin osuuden kauppakeskus Strömpilenistä ja
Länken-nimisestä liikerakennuksesta Uumajasta 52,5 miljoonalla
eurolla toukokuussa. Nettotuotto kauppahinnalle kaupantekohetkellä
oli noin 5,5 prosenttia.
Katsauskauden kiinteistöhankinnat 1)
Vuokrattava
Hankintahinta pinta-ala Hankinta-
Kohde Sijainti (milj. euroa) 2) (m2) aika
Tumba Centrum Botkyrka, Ruotsi 59,4 31 000 31.1.2007
Lahden Hansa Lahti, Suomi 17,3 11,000 28.2.2007
Strömpilen & 25 000 &
Länken 3) Uumaja, Ruotsi 52,5 7 200 25.5.2007
Myllypuron Kesällä
ostoskeskus Helsinki, Suomi 2,7 4 000 2007 4)
Magistral Tallinna, Viro 16,5 5) 9 500 16.7.2007
Espoon
Asemakuja Espoo, Suomi 11 5) 6 300 31.8.2007
Iso Omena Espoo, Suomi 329 5) 61 300 14.9.2007
1) Sisältää kauppahinnaltaan miljoona euroa ylittävät investoinnit.
2) Hankintahinnat ovat velattomia kauppahintoja transaktiokuluineen
hankintahetken valuuttakurssin mukaan.
3) Citycon osti kohteista 75 %.
4) Käsittää useita eri kauppoja.
5) Velaton kauppahinta ennen kauppahinnan tarkistusta.
Kehitys- ja uudistushankkeet
Cityconin liiketoiminnassa tärkeintä on pitää yhtiön omistamat
kohteet houkuttelevina ja elinvoimaisina kaupan keskuksina niin
asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeiden avulla
voidaan kasvattaa pitkällä tähtäimellä kauppapaikkojen kassavirtaa ja
tuottoa. Lyhyellä tähtäimellä kehityshankkeet saattavat kuitenkin
heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa
liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan
vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin.
Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Päätettyjen
hankkeiden lisäksi Citycon suunnittelee ja valmistelee parhaillaan
lukuisia muita kehityshankkeita. Lisätietoja suunnitteilla olevista
hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilla saatavissa olevista johdon
presentaatioista sekä vuosikertomuksesta. Cityconin verkkosivut ovat
osoitteessa www.citycon.fi.
Katsauskauden aikana kaikkiin kehityshankkeisiin investointiin
Suomessa 23,3 miljoonaa euroa, Ruotsissa 7,8 miljoonaa euroa ja
Baltiassa 9,7 miljoonaa euroa.
Meneillään olevat kehityshankkeet
Arvioitu Toteutuneet
kokonais- bruttoin- Arvioitu
kustannus vestoinnit lopullinen
(milj. 30.9.2007 valmistumis-
Kohde Sijainti euroa) (milj. euroa) aika
Lippulaiva Espoo, Suomi 60-70 1) 8,7 2008
Trio Lahti, Suomi 50,5 10,4 2009
Lentola Kangasala, Suomi 16,6 0,0 2007
Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4,0 2,1 2008
Åkersberga Österåker, Ruotsi 27 2) 4,5 2009
Liljeholmen Tukholma, Ruotsi 110 9,7 2009
Rocca al Mare Tallinna, Viro 68 3) 9,5 2010
1) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet.
2) Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 %.
Kehitysinvestoinnin kokonaisarvo on noin 40 miljoonaa euroa.
3) Arviossa mukana kaikki kolme suunniteltua vaihetta.
Valmistuneet ja osittain valmistuneet kehityskohteet
Toteutuneet
Arvioitu bruttoin- Arvioitu
kokonais- vestoinnit lopullinen
kustannus 30.9.2007 valmistumis-
Kohde Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa) aika
Duo Tampere, Suomi 27,3 24,3 2007
Lillinkulma Kaarina, Suomi 8,2 10,9 1) Valmis
1) Sisältää vaiheet I ja II, joista vaihe II toteutui ennakoitua
aikaisemmin.
Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeesta
tehty valitus hylättiin Korkeimmassa hallinto-oikeudessa 11.9.2007.
Laajennushanketta jatketaan suunnitellusti. Lahdessa sijaitsevan
kauppakeskus Trion ensimmäinen vaihe valmistuu marraskuussa 2007, ja
hanke etenee suunnitellusti. Kangasalan Lentolaan rakennettava uusi
liikekeskus valmistuu vuoden loppuun mennessä, jolloin sen omistus
siirtyy Cityconille.
Tampereen Hervannassa sijaitsevan kauppakeskus Duon laajennusosa
valmistui huhtikuussa. Avajaisten jälkeisen ensimmäisen viikon
kävijämäärä, 80 000 kävijää, ylitti odotukset. Kävijämäärä on
edelleen säilynyt korkealla tasolla. Hanke toteutui suunnitellussa
aikataulussa ja vanhan osan saneeraus valmistuu jouluksi 2007.
Vuoden 2007 aikana Vantaan Myyrmanniin avataan ravintolamaailma, joka
kaksinkertaistaa kauppakeskuksen aikaisemman ravintolapalveluiden
tarjonnan. Uudistuksen arvo on noin kaksi miljoonaa euroa. Salon
keskustassa Cityconin omistama liikerakennus uudistetaan
kauppakeskukseksi. Investointi kohteeseen on noin 1,8 miljoonaa euroa
ja uusi kauppakeskus avataan jouluksi 2007.
Åkersbergan kauppakeskuksen kehitys- ja laajennushanke on viivästynyt
aikaisemmasta aikataulusta, koska suunnitelmia on jouduttu muuttamaan
yhden keskuksen vuokralaisen kanssa syntyneen kiistan johdosta.
Uudistettu kehitys- ja laajennussuunnitelma valmistuu syksyn 2007
aikana.
Yhtiön merkittävin kehityshanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen
Tukholman Liljeholmeniin. Hanke on edistynyt suunnitellusti.
Parhaillaan tehdään maanalaisten tilojen louhintatöitä sekä olemassa
olevan rakennuksen uudistustöitä. Uusi kauppakeskus avataan arviolta
loka-marraskuussa 2009.
Tallinnasta ostetun kauppakeskus Rocca al Maren laajennus aloitettiin
kesällä 2007. Kauppakeskuksen uudistushankkeen ensimmäinen vaihe
valmistuu keväällä 2008 ja kehityshankkeen seuraavaa vaihetta
valmistellaan parhaillaan.
Liiketoimintayksiköt
Cityconin liiketoiminta on jaettu vuoden 2006 lopusta lukien kolmeen
liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen
liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys.
Suomi
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella
5,6 prosenttia 54,7 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot kasvoivat 9,1 prosenttia. Liiketoiminta-alueen
nettovuokratuotot olivat 71,7 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa
kohteissa oli 8,5 prosenttia (8,3 %) edellisten 12 kuukauden aikana.
Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen
Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten
osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on
arvio.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Kauden aikana
alkaneet vuokra-
sopimukset,
kpl 84 57 101 291 246 18,3 321
Alkaneiden
vuokra-
sopimusten
pinta-ala, m2 14 510 8 945 24 350 55 760 54 830 1,7 66 500
Vuokrausaste
kauden lopussa, % 95,9 95,9 96,6 -0,7 97,2
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika
kauden lopussa,
vuotta 3,4 3,1 3,1 0,0 3,1
Taloudellinen kehitys, Suomi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Bruttovuokra-
tuotot, Me 24,6 24,1 23,7 71,6 69,8 2,7 93,1
Liikevaihto, Me 25,5 24,7 24,7 74,1 71,8 3,2 95,8
Nettovuokra-
tuotot, Me 18,9 17,7 18,2 54,7 51,8 5,6 68,8
Liikevoitto, Me 33,9 42,6 137,1 201,2 145,8 38,0 176,1
Kiinteistökan-
nan markkina-
arvon muutos,
Me 16,2 20,7 120,3 150,5 91,8 63,9 104,8
Bruttoinves-
toinnit, Me 353,2 87,2 20,5 396,5 147,1 169,6 152,8
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 1 046,6 1 555,5 988,0 57,4 1 009,7
Nettotuotto-% (1 7,0 6,6 7,9 - 7,6
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 7,7 7,5 8,1 - 7,9
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit
Katsauskauden aikana Suomessa toteutetut kiinteistökaupat on lueteltu
edellä kohdassa Kiinteistöhankinnat. Suomen kehityshankkeet on
lueteltu edellä kohdassa Kehityshankkeet.
Ruotsi
Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla
Ruotsissa, jossa sillä on 8 (5) kauppakeskusta ja 7 (6) muuta
kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman, Suur-Göteborgin ja
Uumajan alueilla. Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot
kasvoivat katsauskaudella 207,5 prosenttia 17,0 miljoonaan euroon ja
liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 22,2 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Kauden aikana
alkaneet vuokra-
sopimukset,
kpl 18 2 15 36 5 620,0 32
Alkaneiden
vuokra-
sopimusten
pinta-ala, m2 12 213 149 4 138 16 621 748 2 122,1 3,900
Vuokrausaste
kauden lopussa, % 95,0 96,9 96,4 0,5 96,3
Vuokra-
sopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika
kauden lopussa,
vuotta 1,8 2,0 2,0 0,0 2,2
Taloudellinen kehitys, Ruotsi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Bruttovuokra-
tuotot, Me 9,7 4,5 8,4 26,0 9,3 178,5 15,9
Liikevaihto, Me 10,1 4,8 9,3 28,0 10,2 175,5 17,3
Nettovuokra-
tuotot, Me 6,5 2,7 6,0 17,0 5,5 207,5 9,3
Liikevoitto, Me 77,6 1,5 40,6 67,0 4,9 1 265,7 16,8
Kiinteistökan-
nan markkina-
arvon muutos,
Me 2,3 -0,7 35,5 52,9 0,4 13 095,9 8,7
Bruttoinves-
toinnit, Me 3,0 187,8 72,2 136,9 226,0 -39,4 267,2
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 414,8 526,4 335,5 56,9 354,8
Nettotuotto-% (1 4,6 4,8 5,0 - 5,1
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit
Katsauskauden aikana Ruotsissa toteutetut kiinteistökaupat on
lueteltu edellä kohdassa Kiinteistöhankinnat. Ruotsin kehityshankkeet
on lueteltu edellä kohdassa Kehityshankkeet.
Baltia
Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme
kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden
rajallisen koon, kilpailun ja sopivien kiinteistöjen rajallisen
saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa
maltillisesti. Yhtiö etsii kuitenkin jatkuvasti potentiaalisia
sijoituskohteita alueella. Baltian nettovuokratuotot kasvoivat
katsauskaudella 34,1 prosenttia 4,6 miljoonaan euroon.
Liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 6,0 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Kauden aikana
alkaneet vuokra-
sopimukset,
kpl 10 7 6 21 16 31,3 16
Alkaneiden
vuokra-
sopimusten
pinta-ala, m2 2 161 398 257 3 208 2 900 10,6 2 900
Vuokrausaste
kauden lopussa,
% 99,9 100,0 100,0 0,0 100,0
Vuokra-
sopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika
kauden lopussa,
vuotta 3,0 3,2 3,4 -5,9 3,3
Taloudellinen kehitys, Baltia
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-3/ Q1-3/ Muutos 1-12/
2007 2006 2007 2007 2006 % 2006
Bruttovuokra-
tuotot, Me 2,1 2,1 1,9 5,6 4,3 28,0 6,1
Liikevaihto, Me 2,3 1,7 1,9 6,0 4,4 37,0 6,2
Nettovuokra-
tuotot, Me 1,8 1,3 1,4 4,6 3,4 34,1 4,8
Liikevoitto, Me 4,2 3,7 5,6 13,3 8,6 53,9 10,9
Kiinteistökan-
nan markkina-
arvon muutos,
Me 2,5 2,4 4,3 9,3 5,5 68,0 6,6
Bruttoinves-
toinnit, Me 22,2 0,1 3,6 26,1 16,2 60,6 16,2
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 85,6 109,3 81,0 35,0 83,3
Nettotuotto-% (1 6,6 6,4 6,7 - 6,7
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit
Baltiassa toteutettua kauppakeskus Magistralin hankintaa ja
kauppakeskus Rocca al Maren kehityshanketta on käsitelty tarkemmin
edellä.
Liikevaihto ja tulos
Katsauskauden liikevaihto oli 108,1 miljoonaa euroa (86,4 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 95,4 prosenttia (96,6 %).
Liikevoitto kasvoi 276,2 miljoonaan euroon (154,0 milj. euroa).
Voitto ennen veroja oli 243,5 miljoonaa euroa (131,9 milj. euroa) ja
voitto verojen jälkeen oli 194,0 miljoonaa euroa (100,0 milj. euroa).
Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon
muutoksesta sekä hankittujen keskusten tuomasta liikevoitosta.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan
tulokseen verovaikutuksineen oli 169,3 miljoonaa euroa (76,2 milj.
euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on emoyhtiön omistajien tilikauden
tulos verojen jälkeen 2,1 miljoonaa euroa alle vertailukauden tason.
Tuloksen lasku oli pääasiassa seurausta korkokulujen kasvusta,
vertailukauden sisältämästä kertaluonteisesta kurssivoitosta,
ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen myynnistä, sekä
lisääntyneestä kehitystoiminnasta ja kasvaneeseen liiketoimintaan
liittyvistä kuluista.
Tulos/osake oli 1,01 euroa (0,64 euroa). Tulos/osake ilman käyvän
arvon muutosta, myyntivoittoa, muita kertaluontoisia eriä ja niistä
aiheutuvia verovaikutuksia oli 0,12 euroa (0,15 euroa).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,14 euroa (0,14 euroa).
Henkilöstö ja hallinnon kulut
Citycon-konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa yhteensä 95 (70)
henkilöä, joista 68 oli Suomessa, 21 Ruotsissa ja kuusi Baltiassa.
Hallinnon kulut kasvoivat 12,6 miljoonaan euroon (9,7 milj. euroa)
sisältäen 0,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) henkilöstöoptioihin
ja huhtikuussa päätettyyn osakepalkkiojärjestelmään liittyviä
laskennallisia kuluja. Kulujen kasvuun vaikutti yhtiön toiminnan
laajentuminen sekä uuden alueorganisaation rakentaminen ja siihen
liittyvät kustannukset.
Investoinnit
Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 559,8
miljoonaa euroa (387,5 milj. euroa). Investoinneista 518,6 miljoonaa
euroa (364,1 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
40,9 miljoonaa euroa (23,2 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,3
milj. euroa (0,2 milj. euroa) muihin investointeihin.
Investoinnit rahoitettiin pääasiassa katsauskauden aikana
toteutetulla noin 133,8 miljoonan euron suunnatulla osakeannilla sekä
pohjoismaisen pankkiryhmittymän kanssa solmitulla 300 miljoonan euroa
luottosopimuksella. Yhtiö käynnisti syyskuussa
merkintäetuoikeusannin, jolla yhtiö keräsi noin 99 miljoonaa euroa
uutta omaa pääomaa.
Tase ja rahoitus
Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 318,5 miljoonaa euroa
(1 513,9 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä
1 364,5 miljoonaa euroa (966,5 milj. euroa), joista lyhytaikaista
velkaa oli 449,3 miljoonaa euroa (141,9 milj. euroa). Konsernin
rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella.
Korolliset velat kasvoivat vertailukaudella 362,2 miljoonaa euroa ja
olivat 1 246,1 miljoonaa euroa (883,9 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 263,7 miljoonaa euroa (903,0
milj. euroa). Velkoihin sisältyy kauppakeskus Ison Omenan hankinnan
rahoittamiseksi pohjoismaiselta pankkiryhmittymältä otettua
siltarahoitusta 300 miljoonaa euroa.
Konsernin likvidit kassavarat olivat 79,4 miljoonaa euroa (24,9 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 184,3
miljoonaa euroa (878,2 milj. euroa). Konsernin kassavaroihin
30.9.2007 sisältyy yhteensä 51,2 miljoonaa euroa merkintämaksuja
tuolloin käynnissä olleesta merkintäetuoikeusannista.
Siltarahoituksen lainasopimus koostuu kahdesta erästä, 100 miljoonan
euron suuruisesta 6 kuukauden pituisesta lainasta, jota Cityconilla
on mahdollisuus jatkaa 90 päiväksi, sekä 200 miljoonan euron
suuruisesta enintään vuoden mittaisesta luottolimiitistä. Lainan
korkomarginaalit ovat 0,25 - 0,30 % p.a. yli Euribor-koron. Kuuden
kuukauden pituinen 100 miljoonan euron suuruinen laina on maksettu
takaisin 15.10.2007 merkintäetuoikeusannista saaduilla varoilla.
Yhtiö on elokuussa käyttänyt jatko-oikeutensa vuonna 2006 nostetun
600 miljoonan euron syndikoidun lainan 165 miljoonan euron suuruisen
luottolimiitin osalta. Alun perin vuonna 2010 erääntyvän
luottolimiitin eräpäivää on täten jatkettu vuodella erääntymään
elokuussa 2011.
Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen keskikorko oli 4,61
prosenttia (4,31 %) katsauskaudella. Keskikorko nousi maltillisesti
verrattuna lyhyiden rahamarkkinakorkojen reippaaseen nousuun yhtiön
liiketoiminta-alueilla. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu
laina-aika lyheni 3,6 vuoteen (4,6 vuotta) ja keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika 3,0 vuoteen (3,4 vuotta). Laina- ja
korkosidonnaisuusaikojen lyheneminen johtuivat pääasiassa nostetusta
lyhytaikaisesta 300 miljoonan euron siltarahoituksesta. Korollisten
velkojen keskikorko 30.9.2007 koronvaihtosopimukset huomioon ottaen
oli 4,75 prosenttia.
Konsernin omavaraisuusaste oli 41,2 prosenttia (36,2 %).
Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 122,3 prosenttia (156,9 %).
Katsauskaudella nettovelkaantumisastetta laskivat ja
omavaraisuusastetta nostivat toteutettu suunnattu osakeanti ja
katsauskauden hyvä tulos.
Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 82,9
prosenttia (79,8 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 59,0 prosenttia
(63,4 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 66,0 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(70,8 %). Suojausasteen lasku johtui Ison Omenan hankinnan
rahoittamiseksi nostetusta 300 miljoonan euron lyhytaikaisesta
lainasta, jonka suojausaste on muuta lainasalkkua alhaisempi.
Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 668,4 miljoonaa euroa (457,3 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 591,2 miljoonaa euroa (457,3 milj. euroa).
Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 30.9.2007 oli
745,3 miljoonaa euroa (457,3 milj. euroa) ja käypä arvo 6,2 miljoonaa
euroa (-7,3 milj. euroa).
Nettorahoituskulut kasvoivat 10,6 miljoonaa euroa 32,7 miljoonaan
euroon (22,2 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui
pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä,
vaihtovelkakirjalainan optiosta aiheutuvasta kulukirjauksesta ja
tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten markkina-arvon
laskusta aiheutuneesta laskennallisesta tappiosta. Tuloslaskelman
nettorahoituskulut sisältävät 1,3 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa)
vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.
Merkintäetuoikeusanti
Cityconin hallitus päätti 10.9.2007 osakkeenomistajien
merkintäetuoikeuteen perustuvasta, noin 99 miljoonan euron
osakeannista varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman
valtuutuksen nojalla. Osakeanti toteutui onnistuneesti. Merkittäväksi
tarjottiin 27 594 782 uutta osaketta 3,60 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Osakkeiden merkintäaika alkoi 19.9.2007 ja päättyi
3.10.2007. Cityconin syyskuun loppuun mennessä
merkintäetuoikeusannista saamat varat, 51,2 miljoonaa euroa, on
kirjattu taseeseen Osakeanti-erään. Osakkeenomistajalla oli oikeus
merkitä jokaista omistamaansa seitsemää osaketta kohti yksi uusi
osake. Osakeannissa merkittiin kaikki tarjotut osakkeet.
Ensisijaisessa merkinnässä merkittiin 27 235 387 osaketta, mikä
vastasi 98,7 prosenttia tarjotuista osakkeista. Toissijainen merkintä
ylimerkittiin. Tarjotut osakkeet vastasivat noin 14,3 prosenttia
yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä
ennen osakeantia ja noin 12,5 prosenttia osakeannin jälkeen.
Osakeannissa merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon 1.1.2007
alkaneelta tilikaudelta.
Cityconin osakeannista saamat varat käytetään syyskuussa toteutuneen
kauppakeskus Ison Omenan hankintaa varten nostetun lyhytaikaisen
lainan osittaiseen takaisinmaksuun. Citycon aikoo rahoittaa
kasvustrategiansa toteuttamisen hyödyntämällä joustavasti oman
pääoman ehtoista ja velkarahoitusta optimaalisen rahoitusrakenteen
varmistamiseksi sekä ottaen huomioon suunniteltujen investointien
eteneminen. Investointeja voidaan rahoittaa myös ydinliiketoimintaan
kuulumattomien kiinteistöjen myynnillä.
Merkintäetuoikeusannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin
syys-lokakuussa 2007 julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat
saatavissa mm. yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Osakepääoma ja osakkeet
Citycon Oyj:n rekisteröity osakepääoma vuoden 2007 alussa oli 225,7
miljoonaa euroa ja osakkeiden määrä 167,2 miljoonaa. Tammi-syyskuun
aikana yhtiön osakepääomaa on korotettu suunnatun osakeannin ja
optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena yhteensä 33,9
miljoonalla eurolla ja 26,0 miljoonalla osakkeella. Osakepääoman ja
osakkeiden määrän muutokset käyvät tarkemmin ilmi oheisesta
taulukosta. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259,6
miljoonaa euroa ja osakkeiden lukumäärä 193,2 miljoonaa. Yhtiöllä on
yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen
yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Osakepääoman ja osakkeiden määrän muutokset 1.1.-30.9.2007
Pvm Peruste Muutos, Muutos, Osakepääoma, Osakkeet,
2007 euroa osakkeet, euroa kpl
kpl
1.1. 225 697 293,00 167 183 180
9.2. Korotus 123 217,20 91 272 225 820 510,20 167 274 452
(optio-
oikeudet)
15.2. Korotus 33 750 000,00 25 000 000 259 570 510,20 192 274 452
(suunnattu
osakeanti)
27.4. Korotus - 206 441 - 192 480 893
(optio-
oikeudet)
14.6. Korotus - 21 854 - 192 502 747
(optio-
oikeudet)
24.7. Korotus - 307 524 - 192 810 271
(optio-
oikeudet)
11.9. Korotus - 353 201 - 193 163 472
(optio-
oikeudet)
30.9. 259 570 510,20 193 163 472
Koska yhtiön osakkeilla ei ole enää nimellisarvoa ja koska
optio-oikeuksien ehtoja muutettiin varsinaisen yhtiökokouksen
päätöksellä siten, että optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden
merkintähinta merkitään sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon,
yhtiön osakepääoma ei enää nouse optio-oikeuksilla tehtävien
merkintöjen seurauksena.
Tammi-syyskuun aikana Cityconin osakkeen vaihto OMX Pohjoismainen
Pörssi Helsingissä oli 580,3 miljoonaa euroa (149,8 milj. euroa) ja
114,8 miljoonaa (40,2 milj.) osaketta. Jakson ylin kurssinoteeraus
oli 6,09 (4,23) euroa ja alin 4,11 (3,02) euroa. Kauden vaihdolla
painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 5,03 (3,73) euroa ja
päätöskurssi 4,47 (4,15) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo
syyskuun lopussa oli 863,4 miljoonaa euroa (690,9 milj. euroa).
Suunnattu osakeanti
Citycon vahvisti tasettaan järjestämällä helmikuussa suunnatun
osakeannin. Anti perustui Cityconin ylimääräisen yhtiökokouksen
26.1.2007 antamaan valtuutukseen. Osakeanti suunnattiin suomalaisille
ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutettiin
nopeutetussa tarjousmenettelyssä 12.2.2007 ja 13.2.2007 välisenä
aikana. Osakeannissa merkittiin 25 miljoonaa uutta osaketta 5,35
euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Uudet osakkeet oikeuttavat
osinkoon 1.1.2007 alkaneelta tilikaudelta.
Suunnatun osakeannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin helmikuussa
julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa yhtiön
kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Hallituksen valtuutukset
Yhtiön 13. maaliskuuta pidetty varsinainen yhtiökokous valtuutti
hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön
hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella
tai maksuttomalla osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja
yhtiön hallussa olevat omat osakkeet luovuttaa yhtiön
osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he ennestään omistavat
yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla osakkeenomistajien
etuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön kannalta painava
taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös maksuttomasta
osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus valtuutettiin
antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja erityisiä
oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön uusia
osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Annettavien
uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa olevien omien
osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten oikeuksien
perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään 100
miljoonaa. Valtuutukset ovat voimassa viisi vuotta yhtiökokouksen
päätöksestä lukien.
Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään 10.9.2007
osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista.
Osakeannissa tarjottiin osakkeenomistajien merkittäväksi enintään
27 594 782 osaketta. Edellä esitettyjen valtuutusten perusteella
voidaan tämän jälkeen antaa tai luovuttaa enintään 72 405 218
osaketta.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön 13.3.2007
julkaisemasta pörssitiedotteesta, joka on saatavissa yhtiön
kotisivuilta www.citycon.fi.
Ilmoitukset omistusosuuden muuttumisesta
Fidelity International Limited ilmoitti helmikuussa, että sen ja sen
suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli
laskenut alle kymmenen prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan Fidelity
International Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt
omistivat 14.2.2007 yhteensä 17 297 574 Cityconin osaketta, mikä
tuolloin vastasi yhdeksää prosenttia yhtiön osakepääomasta ja
äänistä.
ING Clarion Real Estate Securities, L.P. ilmoitti elokuussa, että sen
osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli noussut yli
viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan ING Clarion Real Estate
Securities, L.P. omisti 24.8.2007 yhteensä 9 726 700 osaketta, mikä
tuolloin vastasi 5,04 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeista.
Optio-ohjelmat
Optio-oikeudet 1999
Cityconin ylimääräinen yhtiökokous 4.11.1999 päätti enintään 5 500
000 optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstölle myönnettiin 5
327 500 optio-oikeutta. Loput optio-oikeudet annettiin Cityconin
täysin omistamalle tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle, jolla ei ole
oikeutta merkitä emoyhtiönsä osakkeita. Merkintäaika vuoden 1999
A/B/C-optioilla päättyi syyskuun lopussa. Merkintäajan loppuun
mennessä vuoden 1999 optio-oikeuksilla oli merkitty yhteensä
5 631 912 Cityconin osaketta, joista tammi-syyskuun 2007 aikana
merkittiin 825 982 osaketta 1,35 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Syyskuun 2007 aikana merkityt 71 370 osaketta
merkitään kaupparekisteriin arviolta 24.10.2007. Vuonna 2007 merkityt
osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2007.
Vuoden 1999 optio-oikeuksista jäivät käyttämättä vain Veniamo-Invest
Oy:n hallussa olleet 172 500 optio-oikeutta. Kyseiset optio-oikeudet
ovat rauenneet arvottomina.
Optio-oikeudet 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstön hallussa oli
katsauskauden päättyessä 3 290 000 A/B/C-optio-oikeutta.
Optio-oikeudet 2004 A ja 2004 B on listattu OMX Pohjoismainen Pörssi
Helsingissä. Kaupankäynti 2004 B -optioilla alkoi 3.9.2007.
Yhtiön vuoden 2004 optio-ohjelman perustiedot 30.9.2007 käyvät ilmi
oheisesta taulukosta. Yhtiön vuoden 2004 optio-ohjelmaan
merkintäetuoikeusannin johdosta tehdyt ehtojen muutokset astuivat
voimaan 10.10.2007. Optio-ehtojen muutoksia on käsitelty kohdassa
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat.
Optio-oikeudet 30.9.2007 2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 160 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl (¹ 260 000 210 000 140 000
Osakemerkintään käytetyt optiot 211 220 - -
Optioilla merkityt osakkeet 224 123 - -
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,0611 1:1,0611 1:1,0611
Merkintähinta/osake, e (² 2,1636 2,6066 4,55
Osakkeiden merkintäaika alkaa 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
¹) Veniamo-Invest Oy:llä ei ole oikeutta merkitä emoyhtiönsä
osakkeita.
²) Tilikaudelta 2006 jaetun osingon jälkeen. Osakkeen merkintähinnat
alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen määrästä.
Osakkeen merkintähinta on kuitenkin aina vähintään 1,35 euroa.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optio-oikeuksilla
merkittiin tammi-syyskuussa yhteensä 126 670 uutta Cityconin osaketta
2,1636 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. 2004 B-optioilla ei ole
merkitty osakkeita. Vuonna 2007 merkityt osakkeet oikeuttavat
osinkoon tilikaudelta 2007.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden talouksien
kehitykseen sekä sijoituskiinteistöjen tuleviin käyvän arvon ja
korkotason muutoksiin. Yhtiön siirtäessä kasvustrategiansa
painopistettä kiinteistöjen hankinnasta omaan kiinteistökehittämiseen
ja rakennuttamiseen myös projektihallintaan ja rakennuskustannusten
nousuun liittyvät riskit kasvavat. Toteutuessaan merkittävällä
korkotason nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskulla,
projektiriskeillä, rakennuskustannusten merkittävällä nousulla tai
talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa, Ruotsissa tai
Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan
ja tulokseen.
Loppukesästä alkanut rahoitusmarkkinoiden epävarmuus on johtanut
lyhyiden rahamarkkinakorkojen selvään nousuun ja pankkien oman
varainhankinnan vaikeutumiseen, mikä saattaa pitkittyessään
vaikeuttaa merkittävästi yhtiön rahoituksen saatavuutta ja nostaa
tulevia luottomarginaaleja ja rahoituksen kustannusta. Tälla voisi
olla toteutuessaan haitallinen vaikutus Cityconin strategian
toteuttamiseen sekä yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Yhtiö pyrkii
suojautumaan rahoitusmarkkinoiden muutoksilta noudattamalla
konservatiivista rahoituspolitiikkaa, minkä johdosta yhtiön
rahoituskustannukset eivät kuitenkaan ole vielä merkittävästi
nousseet eikä rahoituksen saatavuus heikentynyt.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Osakeanti ja siitä johtuvat muutokset vaihtovelkakirjalainan ja
optio-oikeuksien ehtoihin
Yhtiön syys-lokakuussa järjestämässä osakkeenomistajien
merkintäetuoikeuteen perustuvassa osakeannissa merkittiin kaikki
tarjotut 27 594 782 osaketta. Uudet osakkeet merkittiin
kaupparekisteriin 10.10.2007 ja ne ovat olleet kaupankäynnin kohteena
OMX Pohjoismainen Pörssi Helsingissä 11.10.2007 alkaen. Osakeannin
jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä on 220 758 254 ja osakepääoma
259 570 510,20 euroa. Yhtiön osakepääoma ei muuttunut, koska
osakkeiden merkintähinta merkittiin sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon.
Optio-oikeuksien ja vaihtovelkakirjalainan haltijoiden sekä
osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi Cityconin
hallitus päätti 10.9.2007 osakeannin johdosta yhtiön optio-oikeuksien
ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehtoihin tehtävistä
muutoksista.
Cityconin hallitus päätti tarkistaa 22.8.2006 listatun pääomaehtoisen
vaihtovelkakirjalainan vaihtohintaa vaihtovelkakirjalainan ehtojen
kohdan 6(b)(iv) mukaisesti 4,3432 eurosta 4,20 euroon. Vaihtohinnan
muutos tuli voimaan 4.10.2007. Vuoden 2004 optioehtojen mukaisesti
optio-oikeuksien perusteella merkittävissä olevien osakkeiden
merkintähintoja ja määrää muutettiin siten, että kaikki vuoden 2004
optio-oikeudet oikeuttavat merkitsemään 1,2127 osaketta ja että
osakekohtainen merkintähinta 2004 A -optio-oikeuksilla on 2,3432
euroa, 2004 B -optio-oikeuksilla 2,7308 euroa ja 2004 C
-optio-oikeuksilla 4,4313 euroa. Merkintähintoja alennetaan puolella
tulevaisuudessa mahdollisesti päätettävien osakekohtaisten osinkojen
määrästä. Optioehtojen muutokset tulivat voimaan 10.10.2007.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä optio-oikeuksilla voidaan
muutettujen ehtojen mukaisesti merkitä vielä enintään 4 473 383 uutta
osaketta Veniamo-Invest Oy:n hallussa olevat optio-oikeudet mukaan
lukien.
Markkinaoikeuden päätös Cityconin valitukseen
Ratina-hankintakilpailusta
Markkinaoikeus antoi 12.10.2007 päätöksen jättää tutkimatta Cityconin
ja Skanska Talonrakennus Oy:n 27.4.2006 tekemän vaatimuksen koskien
Tampereen kaupungin Ratinan alueen kauppakeskuksen ja siihen
liittyvien alueiden toteuttamiseen liittyvää hankintakilpailua.
Asiasta on tiedotettu 27.4.2006 ja 15.10.2007 julkaistuilla
pörssitiedotteilla, jotka ovat saatavilla yhtiön kotisivuilta
www.citycon.fi.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi kehitys- ja uudistushankkeiden olevan keskeisiä yhtiön
liiketoiminnassa. Yhtiö jatkaa aktiivisesti omistamiensa
kauppakeskusten kehittämistä sekä laajentumisstrategiansa
toteuttamista myös uushankinnoilla. Yhtiö arvioi liikevoiton ilman
käyvän arvon muutoksia ja myyntivoittoja nousevan vuonna 2007. Arvio
perustuu yhtiön tavoitteeseen kasvattaa vuokrattavissa olevien
tilojen määrää ja sitä kautta vuokratuottoja.
Helsingissä 18.10.2007
Citycon Oyj
Hallitus
TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS 30.9.2007
Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS
Q3/ Q3/ Q1-3/ Q1-3/ 1-12/
Me 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos 2006
Bruttovuokra-
tuotto 36,3 30,6 18,6 % 103,2 83,4 23,6 % 115,1
Käyttökorvauk-
set ja palvelu-
tuotot 1,6 0,7 137,4 % 5,0 2,9 70,1 % 4,2
Liikevaihto
(Liite 3) 38,0 31,3 21,2 % 108,1 86,4 25,2 % 119,4
Hoitokulut 10,7 9,5 12,3 % 31,8 25,4 25,2 % 36,0
Vuokraus-
toiminnan
muut kulut 0,0 0,2 -94,3 % 0,1 0,4 -72,4 % 0,6
Nettovuokra-
tuotto 27,3 21,6 26,3 % 76,3 60,6 25,9 % 82,8
Hallinnon kulut 4,0 3,7 8,3 % 12,6 9,7 30,8 % 12.9
Liiketoiminnan
muut tuotot ja
kulut 0,0 0,0 145,8 % 0,0 0,3 -113,4 % 0,6
Nettovoitot
sijoituskiinteis-
töjen arvostuk-
sesta käypään
arvoon 21,1 21,6 -2,5 % 212,7 97,0 119,4 % 120,1
Nettovoitot
sijoitus-
kiinteistöjen
myynneistä -0,1 5,8 -100,9 % -0,1 5,8 -100,9 % 5,9
Liikevoitto 44,3 45,4 -2,3 % 276,2 154,0 79,4 % 196,5
Rahoituskulut
(netto) 13,3 9,3 43,7 % 32,7 22,2 47,7 % 30,9
Voitto ennen
veroja 31,0 36,1 -14,1 % 243,5 131,9 84,7 % 165,6
Tilikauden
tulokseen
perustuvat
verot -2,4 -3,4 -28,7 % -6,6 -6,4 3,9 % -7,4
Laskennalliset
verot -5,0 -5,4 -7,8 % -42,9 -25,5 68,0 % -31,8
Katsauskauden
voitto 23,6 27,3 -13,5 % 194,0 100,0 94,1 % 126,4
Katsauskauden voiton
jakautuminen:
Emoyhtiön
omistajille 23,4 27,5 -14,8% 191,0 99,9 91,1 % 124,9
Vähemmistölle 0,2 -0,2 -197,7 % 3,0 0,0 - 1,5
Tulos/osake,
euroa 0,12 0,17 -28,5 % 1,01 0,64 59,0 % 0,78
Tulos/osake,
laimennettu,
euroa 0,11 0,15 -27,9 % 0,91 0,62 46,6 % 0,74
Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me Liite 30.9.2007 30.9.2006 31.12.2006
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 4 2 191,2 1 404,5 1 447,9
Rakenteilla olevat
kiinteistöt 5 21,1 0,0 -
Muut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 0,7 0,8 0,6
Johdannaissopimukset
ja muut pitkäaikaiset varat 7 10,9 1,7 4,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 224,0 1 407,0 1 453,3
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 7 0,1 - 0,4
Myyntisaamiset
ja muut saamiset 15,0 82,0 11,3
Rahavarat ja pankkisaamiset 6 79,4 24,9 21,3
Lyhytaikaiset varat yhteensä 94,5 106,9 33,1
Varat yhteensä 2 318,5 1 513,9 1 486,4
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 259,6 224,8 225,7
Osakeanti 51,2 - 0,1
Ylikurssirahasto ja
muut sidotut rahastot 131,1 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 7 4,9 -5,4 -1,3
Sijoitetun vapaan
pääoman rahasto 100,2 - -
Kertyneet voittovarat 377,7 184,4 209,7
Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma yhteensä 924,9 534,9 565,3
Vähemmistön osuus 29,0 12,4 15,0
Oma pääoma yhteensä 953,9 547,4 580,3
Velat
Pitkäaikaiset korolliset velat 827,5 784,6 726,3
Johdannaissopimukset ja
muut korottomat velat 7 2,7 7,3 4,9
Laskennalliset verovelat 85,1 32,7 40,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä 915,2 824,6 771,7
Lyhytaikaiset korolliset velat 418,6 99,4 87,6
Ostovelat ja muut velat 30,7 42,5 46,8
Lyhytaikaiset velat yhteensä 449,3 141,9 134,4
Velat yhteensä 1364,5 966,5 906,1
Oma pääoma ja velat yhteensä 2 318,5 1 513,9 1 486,4
Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Yli- Sijoi-
kurssi- tetun Kerty-
rahasto Arvon- vapaan neet
Osake- Osake- ja muut muutos- pääoman voitto-
Me pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat
Oma pääoma
1.1.2006 184,1 1,1 85,4 -10,5 - 96,5
Rahavirran suojaus 5,1
Katsauskauden tulos 99,9
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 5,1 99,9
Osakeanti 38,7 -1,1 37,2
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 2,0
Osingonjako
(Liite 8) -6,6 -12,6
Osakeperusteiset
maksut 0,6
Vaihtovelkakirjalainan
oman pääoman
ehtoisen
komponentin osuus 15,1
Muut muutokset
Oma pääoma
30.9.2006 224,8 - 131,1 -5,4 0,0 184,4
Oma pääoma
1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran suojaus 6,3
Katsauskauden tulos 191,0
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 6,3 191,0
Osakeanti 33,8 51,2 98,8
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0 1,4
Osingonjako
(Liite 8) -23,4
Muuntoerot -0,3
Osakeperusteiset
maksut 0,7
Muut muutokset
Oma pääoma
30.9.2007 259,6 51,2 131,1 4,9 100,2 377,7
Emoyhtiön
omistajille Vähem- Oma
kuuluva mistön pääoma
Me oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 1.1.2006 356,6 3,6 360,2
Rahavirran suojaus 5,1 5,1
Katsauskauden tulos 99,9 0,0 100,0
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä 105,1 0,0 105,1
Osakepääoman muutos 74,8 74,8
Osakemerkinnät osakeoptioilla 2,0 2,0
Osingonjako (Liite 8) -19,2 -19,2
Osakeperusteiset maksut 0,6 0,6
Vaihtovelkakirjalainan oman pääoman
ehtoisen
komponentin osuus 15,1 15,1
Muut muutokset 0,0 8,8 8,8
Oma pääoma 30.9.2006 534,9 12,4 547,4
Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 6,3 6,3
Katsauskauden tulos 191,0 3,0 194,0
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä 197,3 3,0 200,3
Osakeanti 183,8 183,8
Osakemerkinnät osakeoptioilla 1,4 1,4
Osingonjako (Liite 8) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,3 -0,1 -0,5
Osakeperusteiset maksut 0,7 0,7
Muut muutokset 0,0 11,2 11,2
Oma pääoma 30.9.2007 924,9 29,0 953,9
Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
Q1-3 Q1-3
Me Liite 2007 2006 2006
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 243,5 131,9 165,6
Oikaisut voittoon ennen veroja -178,9 -79,8 -94,0
Rahavirta ennen käyttöpääoman
muutosta 64,6 52,1 71,6
Käyttöpääoman muutos -4,2 -1,1 -0,5
Liiketoiminnan rahavirta 60,4 50,9 71,1
Maksetut korot ja muut
rahoituskulut -28,8 -26,6 -34,1
Saadut korot ja muut
rahoitustuotot 2,0 0,7 0,9
Maksetut välittömät verot -7,4 -3,6 -5,9
Liiketoiminnan nettorahavirta 26,2 21,4 32,0
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat
vähennettynä hankintahetken
rahavaroilla -509,2 -327,9 -331,8
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 4 -15,9 -32,3 -33,6
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 4 -26,1 -23,5 -35,6
Investoinnit rakenteilla oleviin
kiinteistöihin sekä muihin
aineellisiin ja aineettomiin
hyödykkeisiin 5 -14,8 - -
Sijoituskiinteistöjen myynti 0,3 0,6 73,9
Investointien rahavirta -565,7 -383,1 -327,1
Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut 133,6 73,6 77,4
Käynnissä oleva maksullinen
osakeanti 51,2 - -
Lyhytaikaisten lainojen nostot 481,6 344,0 421,2
Lyhytaikaisten lainojen
takaisinmaksut -120,5 -241,0 -392,2
Pitkäaikaisten lainojen nostot 266,9 675,3 675,3
Pitkäaikaisten lainojen
takaisinmaksut -191,5 -461,8 -461,8
Maksetut osingot 8 -23,4 -19,2 -19,2
Rahoituksen rahavirta 597,8 370,9 300,8
Rahavarojen muutos 58,3 9,3 5,7
Rahavarat katsauskauden alussa 6 21,3 15,6 15,6
Valuuttakurssien muutosten
vaikutus -0,2 - -
Rahavarat katsauskauden lopussa 6 79,4 24,9 21,3
KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 18.10.2007.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Tilinpäätöksen laatimisperusta
Citycon konsernin välitilinpäätös 30.9.2007 on laadittu IAS 34
Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti.
Välitilinpäätös ei sisällä kaikkia vuositilinpäätöksessä
esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä tulee lukea yhdessä
Cityconin vuoden 2006 vuositilinpäätöksen kanssa.
Laskentaperiaatteet
Citycon muutti 1.1.2007 alkaen laskentaperiaatettaan IAS 23 Vieraan
pääoman menot -standardiin liittyen. Citycon siirtyi noudattamaan IAS
23 -standardin sallimaa vaihtoehtoista menettelytapaa, jolloin
vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot
aktivoidaan rakenteilla olevien kiinteistöjen hankintamenoon. Muilta
osin Cityconin välitilinpäätöksen laatimisessa on noudatettu samoja
laskentaperiaatteita kuin vuositilinpäätöksessä 31.12.2006.
Uusien hankintojen yhdistäminen
Cityconin osuus heinäkuussa 2007 hankitun Magistralin kauppakeskuksen
ja syyskuussa hankitun kauppakeskus Iso Omenan varoista ja veloista
on arvostettu alustaviin käypiin arvoihin taseessa.
Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus
yhtiöstä on n. 39 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle, että se
soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS)
raportoinnissaan vuonna 2007. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi
olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä
ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä
on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska
se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa
Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden
välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle
yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja
vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta
Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan
IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu liiketoimintayksiköihin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.
Q3/ Q3/ Q1-3/ Q1-3/ 1-12/
Me 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos 2006
Liikevaihto
Suomi 25,5 24,7 3,1 % 74,1 71,8 3,2 % 95,8
Ruotsi 10,1 4,8 109,8 % 28,0 10,2 175,5 % 17,3
Baltia 2,3 1,7 33,7 % 6,0 4,4 37,0 % 6,2
Yhteensä 38,0 31,3 21,2 % 108,1 86,4 25,2 % 119,4
Liikevoitto
Suomi 33,9 42,6 -20,4 % 201,2 145,8 38,0 % 176,1
Ruotsi 7,6 1,5 416,7 % 67,0 4,9 - 16,8
Baltia 4,2 3,7 15,9 % 13,3 8,6 53,9 % 10,9
Muut -1,4 -2,4 -39,2 % -5,3 -5,3 -1,5 % -7,2
Yhteensä 44,3 45,4 -2,3 % 276,2 154,0 79,4 % 196,5
Me 30.9.2007 31.12.2006 Muutos
Varat
Suomi 1 562,3 1 016,6 53,7 %
Ruotsi 543,9 358,0 51,9 %
Baltia 119,0 83,6 42,3 %
Muut 93,2 28,2 231,2 %
Yhteensä 2 318,5 1 486,4 56,0 %
Merkittävä kasvu segmenttien varoissa johtuu kauppakeskus
hankinnoista ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kasvusta.
4. Sijoituskiinteistöt
Me 30.9.2007 30.9.2006 31.12.2006
Tilikauden alussa 1 447,9 956,6 956,6
Lisäykset 543,7 417,1 436,2
Myynnit -0,3 -67,9 -67,9
Siirto rakenteilla oleviin
kiinteistöihin -6,4 - -
Nettovoitot arvostuksesta
käypään arvoon 213,0 97,0 120,1
Valuuttakurssiero -6,7 1,8 2,9
Tilikauden lopussa 2 191,2 1 404,5 1 447,9
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset olivat segmenteittäin seuraavanlaiset
30.9.2007 ja 31.12.2006:
Tuottovaatimus (%) 30.9.2007 31.12.2006
Suomi 5,8 6,6
Ruotsi 5,4 6,4
Baltia 6,3 7,1
Keskimäärin 5,7 6,6
5. Rakenteilla olevat kiinteistöt
Cityconin kehittäessä investointihankkeen avulla olemassa olevia
sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö taseessa
edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40:n mukaista
käyvän arvon mallia. Poikkeuksia ovat suuret kehityshankkeet, joissa
rakennetaan esim. uutta rakennusta tai merkittävää laajennusosaa.
Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet -standardin mukaisesti valmistumiseensa
asti. Tällaiset kehityshankkeet esitetään taseessa erillään muista
aineellisista hyödykkeistä rakenteilla olevat kiinteistöt -ryhmässä
the European Public Real Estate Association (EPRA) suositusten
mukaisesti. Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 30.9.2007
Rocca al Mare, Åkersberga ja Liljeholmen -kauppakeskusten
laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista. Investoinnit
rakenteilla oleviin kiinteistöihin olivat 14,8 miljoonaa euroa (0,0
milj. euroa) ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana ja rakenteilla
olevat kiinteistöt olivat taseessa 21,1 miljoonaa euroa 30.9.2007.
Rakenteilla oleviin kiinteistöihin on aktivoitu 0,4 miljoonaa euroa
(0,0 milj. euroa) korkokuluja.
6. Rahavarat
Me 30.9.2007 30.9.2006 31.12.2006
Käteinen raha ja pankkitilit 27,7 21,4 19,4
Käyttörajoitetut rahat ja pankkitilit - 1,0 -
Lyhytaikaiset pankkitalletukset 51,7 2,5 1,9
Yhteensä 79,4 24,9 21,3
7. Johdannaissopimukset
Me 30.9.2007 30.9.2006 31.12.2006
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 50,0 0,1 50,0 0,4 50,0 0,4
1-2 vuotta 87,1 -0,8 40,0 -0,3 40,0 0,0
2-3 vuotta 149,0 -1,6 86,0 -3,0 86,0 -2,6
3-4 vuotta 70,0 0,7 83,0 -3,7 83,0 -2,6
4-5 vuotta 0,0 0,0 40,0 -0,2 40,0 -0,8
yli 5 vuotta 312,2 8,7 158,3 -0,4 242,7 3,8
Yhteensä 668,4 7,1 457,3 -7,3 541,7 -1,8
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 76,9 -0,9 0,0 0,0 14,8 0,0
Yhteensä 76,9 -0,9 0,0 0,0 14,8 0,0
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssitappio 1,8 milj.
euroa (0,0 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman
nettorahoituskuluihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 591,2 milj. euroa. (457,3 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu 4,9 milj. euroa (-5,4 milj. euroa) oman
pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus huomioituna.
8. Osingonjako
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2007 yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti tilikauden 2006 osinko oli 0,14 euroa osakkeelta
(0,14 euroa tilikautena 2005).
Maksetut osingot olivat 23,4 milj. euroa (19,2 milj. euroa)
katsauskaudella.
9. Vastuusitoumukset
Me 30.9.2007 30.9.2006 31.12.2006
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 47,7 7,8 21,1
Pankkitakaukset 19,9 16,4 37,1
Pääomasitoumukset 58,1 - 40,7
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 58,1 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa useisiin kehityshankkeisiin.
10. Tunnuslukuja
Q3/ Q3/ Q1-3/ Q1-3/ 1-12/
2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos 2006
Tulos/osake,
euroa 0,12 0,17 -28,5 % 1,01 0,64 59,0 % 0,78
Tulos/osake
laimennettu,
euroa (EPRA
tulos/osake) 0,11 0,15 -27,9 % 0,91 0,62 46,6 % 0,74
Oma pääoma/osake, euroa 4,52 3,21 40,8 % 3,38
Nettovarallisuus
(EPRA NAV) /osake, euroa 4,94 3,42 44,3 % 3,61
Omavaraisuus-
aste, % 41,2 36,2 - 39,1
Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2006 tilinpäätöksestä.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Tilinpäätöstiedote 2007
Citycon julkaisee tilinpäätöstiedotteen tilikaudelta 1.1.-31.12.2007
torstaina 14.2.2008 noin klo 12.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi
Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1. - 30.9.2007
yleisluonteisesta tarkastuksesta
Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n
osavuosikatsauksen kaudelta 1.1. - 30.9.2007. Hallitus ja
toimitusjohtaja ovat laatineet arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:ssä
tarkoitetun osavuosikatsauksen. Suorittamamme yleisluonteisen
tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen pyynnöstä
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 a §:n 7 momentin mukaisen lausunnon
osavuosikatsauksesta.
Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta
koskevan kansainvälisen suosituksen mukaisesti. Yleisluonteinen
tarkastus suunnitellaan ja toteutetaan tällöin kohtuullisen varmuuden
saavuttamiseksi siitä, ettei tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä
tai puutteita. Yleisluonteinen tarkastus rajoittuu pääasiallisesti
yhtiön henkilökunnalle tehtyihin tiedusteluihin ja analyyttisiin
tarkastustoimenpiteisiin antaen siten tilintarkastusta alemman
tasoisen varmuuden. Emme ole suorittaneet tilintarkastusta emmekä
siten anna tilintarkastuskertomusta.
Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut
seikkoja, jotka antaisivat aihetta olettaa, ettei osavuosikatsausta
olennaisilta osin ole laadittu sen laatimista koskevien säännösten ja
määräysten mukaisesti siten, että se ei anna arvopaperimarkkinalaissa
tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää kuvaa Citycon Oyj:n
taloudellisesta asemasta.
Helsingissä 18. lokakuuta 2007
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen
KHT