- Parantaakseen tilinpäätöksiensä läpinäkyvyyttä Citycon esittää
tuloksensa jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen
tulokseen liitetiedoissa.
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) eli tulos/osake ilman käyvän
arvon muutosten ja muiden kertaluonteisten erien vaikutusta parani ja
oli 0,06 euroa (Q3: 0,03 euroa).
- Tulos/osake oli 0,04 euroa (0,12 euroa), laskun aiheutuessa pääosin
käyvän arvon muutoksista ja veroista vertailukaudella.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 0,7 miljoonaa euroa
(21,1 miljoonaa euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 24,4
miljoonaa euroa 2 215,7 miljoonaan euroon (2 191,2 miljoonaa euroa)
lähinnä hankintojen ja investointien takia.
- Cityconin nettovuokratuotot olivat lähellä kolmannen neljänneksen
tasoa. Nettovuokratuotot olivat 27,1 miljoonaa euroa (27,3 miljoonaa
euroa). Lasku johtui lähinnä lisääntyneestä kehitystoiminnasta sekä
ylläpito- ja korjauskulujen kausi- ja ajoitusvaihteluista.
- Citycon keräsi onnistuneella merkintäetuoikeusannilla 99,3
miljoonaa euroa uutta pääomaa.
- Yhtiö solmi yhteensä 350 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman
luottosopimuksen kansainvälisen pankkiryhmän kanssa rahoittaakseen
Ison Omenan hankinnan. Laina ylimerkittiin ja sen luottomarginaalit
olivat lähellä edellisten lainajärjestelyjen tasoa yleisestä
rahoitusmarkkinoiden levottomuudesta huolimatta.
- Virossa sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja
uudistushankkeen toinen ja kolmas vaihe käynnistettiin arviolta 38,9
miljoonan euron lisäinvestoinnilla. Kauden aikana valmistui Lahdessa
sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen ensimmäinen vaihe.
- Cityconin tavoitteena on saada kolmelle käynnistämälleen
vastuullisen rakentamisen pilottihankkeelle kansainvälinen
ympäristöluokitus.
- Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,04 euroa/osake (0,14
euroa/osake), minkä lisäksi hallitus ehdottaa 0,10 euron
osakekohtaista pääomanpalautusta vapaan oman pääoman rahastosta.
Avainluvut
Q4/ Q4/ Q3/ Muutos,
2007 2006 2007 2007 2006 % 1)
Liikevaihto, Me 43,3 33,0 38,0 151,4 119,4 26,9 %
Nettovuokratuotto, Me 27,1 22,1 27,3 103,4 82,8 24,9 %
Liikevoitto, Me 24,5 42,5 44,3 300,7 196,5 53,0 %
128,7 116,7 198,6 164,6
% liikevaihdosta 56,6 % % % % % -
Voitto ennen veroja, Me 10,0 33,8 31,0 253,5 165,6 53,0 %
Tilikauden voitto emoyhtiön
omistajille, Me 9,3 24,9 23,4 200,3 124,9 60,4 %
Tulos/osake, euroa 0,04 0,15 0,12 1,00 0,76 31,4 %
Tulos/osake laimennettu,
euroa 0,04 0,13 0,11 0,91 0,73 25,0 %
Operatiivinen tulos/osake
laimennettu, (Diluted EPRA
EPS), euroa 2) 0,06 0,05 0,03 0,18 0,20 -9,6 %
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake, euroa 0,06 0,06 0,03 0,20 0,20 0,4 %
Sijoituskiinteistöjen käypä 2 2 1
arvo, Me 191,2 215,7 447,9 53,0 %
Oma pääoma/osake, euroa 4,44 3,30 34,6 %
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 3) 4,83 3,53 36,8 %
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV), euroa 4,42 3,14 40,5 %
Omavaraisuusaste, % 43,9 39,1 -
Nettovelkaantumisaste, % 111,8 136,6 -
Korollinen nettovelka 1
(käypä arvo), Me 147,3 811,2 41,4 %
Nettotuotto-% 4) 5,8 7,1 -
Vuokrausaste, % 95,7 97,1 -
Henkilöstö katsauskauden
lopussa 102 73 39,7 %
0,04
Osinko/osake, euroa *) 0,14 -71,4 %
Sijoitetun vapaan pääoman 0,10
palautus/osake, euroa *) -
Osinko ja sijoitetun vapaan
oman pääoman palautus
yhteensä/osake, euroa 0,14
*) 0,14 0,0 %
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2006 ja
2007 väliseen muutokseen.
2) Aiemmin julkaistu "tulos / osake ilman käyvän arvon muutoksen,
myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien vaikutusta" on korvattu"Operatiivinen tulos/osake laimennettu" -tunnusluvulla. Kts.
liitetieto Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma operatiivisen tuloksen laskennasta.
3) NAV:n laskentatapaa on muutettu vastaamaan EPRA:n määritelmää
(aikaisemmin laskennalliset verot oli vähennetty).
4) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
*) Hallituksen ehdotus.
Cityconin hallitus on tänään hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen
tilikaudelta 1.1.-31.12.2007 ja se on saatavissa pdf-muodossa yhtiön
kotisivuilta www.citycon.fi.
Yhteenveto vuodesta 2007
- Liikevaihto kasvoi 26,9 prosenttia 151,4 miljoonaan euroon (vuonna
2006: 119,4 milj. euroa). Kasvu johtui pääosin uusista hankinnoista.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 24,9 prosenttia ja olivat 103,4
miljoonaa euroa (82,8 milj. euroa) lähinnä kiinteistöhankintojen
takia. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuottojen kasvu oli
6,2 prosenttia.
- Voitto ennen veroja nousi 253,5 miljoonaan euroon (165,6 milj.
euroa). Luku sisältää 213,4 miljoonaa euroa (120,1 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua.
- Yhtiön rahoituskulut olivat 47,3 miljoonaa euroa (30,9 milj.
euroa). Yhtiön korollisten velkojen keskikorko oli 4,68 prosenttia
(4,35 %).
- Tulos/osake oli 1,00 euroa (0,76 euroa), kasvun aiheutuessa lähinnä
kiinteistöjen käyvän arvon noususta.
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) oli 0,18 euroa (0,20 euroa).
Lasku johtui pääasiassa uusien kiinteistöhankintojen aiheuttamista
lisääntyneistä rahoituskustannuksista, organisaation vahvistamiseen
liittyvästä hallintokustannusten kasvusta, kiinteistökehitystoiminnan
lisääntymisestä sekä osakemäärän kasvusta. Laskua pienensivät
alhaisemmat tilikauden tulokseen perustuvat verot.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake pysyi vahvana ja oli 0,20 euroa
(0,20 euroa).
- Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV) kasvoi 4,83 euroon (3,53
euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus vuoden
2007 lopussa oli ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 5,6 prosenttia.
- Omavaraisuusaste nousi 43,9 prosenttiin (39,1 %).
- Vuoden aikana yhtiö toteutti kaikkien aikojen suurimman
kauppakeskushankintansa ostamalla kauppakeskus Ison Omenan Espoosta.
Lisäksi yhtiö hankki vuoden aikana omistukseensa Ruotsista
kauppakeskus Tumba Centrumin ja kauppakeskus Strömpilenin sekä
liikekeskus Länkenin. Virosta ostettiin kauppakeskus Magistral.
- Vuoden päättyessä Cityconilla oli käynnissä noin 330 miljoonan
euron kehityshankkeet Suomessa, Ruotsissa ja Virossa.
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi vuotta 2007:"Cityconin liikevaihto kasvoi ja tulos parani edelleen vuonna 2007.
Citycon jatkoi menestyksekkäästi laajentumisstrategiansa
toteuttamista valikoiduin kiinteistöhankinnoin ja kehityshankkeiden
avulla. Yhtiön nettovuokratuotot kasvoivat ja kiinteistöjen käypä
arvo nousi. Kauppakeskusliiketoimintaa tuki vähittäiskaupan vahva
kasvu kaikissa toimintamaissamme.
Cityconin strategian painopiste on yhtiön kiinteistöomaisuuden
kehittämisessä ja proaktiivisessa johtamisessa ja yhtiö investoi
raportoimiinsa eri hankkeisiin merkittävästi. Yhtiön nykyinen
kiinteistökanta tarjoaa hyviä mahdollisuuksia vuokratuottojen
kasvattamiseen kehitysinvestoinneilla ja lisätilojen rakentamisella.
Lyhyellä tähtäimellä kehitystoiminta saattaa johtaa vuokratuottojen
laskuun, koska laajojen uudistusten alaisia liiketiloja joudutaan
tyhjentämään, mutta jatkossa kehitystoiminta parantaa yhtiön
vuokratuottoja ja markkina-asemaa merkittävästi.
Kehitystoiminnassamme panostamme vastuulliseen rakentamiseen ja
ympäristöystävällisten käytäntöjen luomiseen. Yhtiöllä on parhaillaan
käynnissä seitsemän merkittävää uudistus- ja laajennushanketta.
Näistä kolme suurinta, Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen
uudisrakentaminen Tukholmassa, kauppakeskus Rocca al Maren laajennus
Tallinnassa ja kauppakeskus Trion uudistaminen Lahdessa, ovat yhtiön
vastuullisen rakentamisen pilottiprojekteja.
Korkojen noususta ja kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden
volatiliteetista huolimatta Cityconin lainojen keskikorko
tilikaudella nousi vuoden aikana maltillisesti konservatiivisen
rahoituspolitiikan ansiosta ja myös uusien luottojärjestelyjen
marginaalit pysyivät yhtiön toiminnan laadun edellyttämällä tasolla.
Lisäksi yhtiö järjesti vuoden aikana onnistuneesti kaksi osakeantia.
Kassavirta pysyi vahvana kasvaneista nettorahoituskuluista
huolimatta.
Citycon jatkaa kauppakeskustensa vastuullista kehittämistä
aktiivisesti myös vuonna 2008. Etsimme myös uusia mahdollisuuksia
kauppakeskusliiketoimintamme laajentamiseksi sekä uushankinnoin että
kehitystoiminnan avulla."
Toimintaympäristön kehitys
Vähittäiskaupan kasvu oli vuonna 2007 edelleen vahvaa, ja vuoden
lopulla joulusesongissa saavutettiin uusia myyntiennätyksiä. Suomessa
ja Ruotsissa vuoden aikana toteutettujen veronalennuksien ja
palkkaratkaisujen vuoksi kuluttajien ostovoima kasvoi. Kuluttajien
luottamus talouden kehitykseen kuitenkin heikkeni vuoden lopulla.
Epävarmuutta aiheuttavat kasvaneet inflaatiopaineet etenkin Baltiassa
ja rahoitusmarkkinoiden tilan ja vakauden heikentyminen.
Epävarmuudella ei kuitenkaan ole vielä tähän mennessä ollut
merkittävää vaikutusta yhtiön rahoituksen saatavuuteen tai sen
maksamiin luottomarginaaleihin.
Vuoden 2007 aikana rakennuskustannukset nousivat Suomessa 5,6
prosenttia (lähde: Tilastokeskus), Ruotsissa 5,4 prosenttia (lähde:
Byggindex) ja Virossa 12,7 prosenttia (lähde: Statistics Estonia).
Citycon seuraa rakennuskustannusten kehitystä ja panostaa
kehitystoiminnassaan erityisesti projektinhallintaan, jonka avulla
kustannusten nousun vaikutusta voidaan hillitä.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Citycon on erikoistunut kauppakeskuksiin ja muihin vähittäiskaupan
suuryksiköihin. Yhtiön markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian
maat. Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja
ja Ruotsissa yksi nopeimmin kasvavista ja dynaamisimmista alan
yrityksistä. Baltiassa yhtiöllä on hyvä jalansija.
Citycon jatkaa vastuullisen kasvun strategiaansa laajentamalla
vähittäiskaupan kiinteistökantaansa valituilla markkina-alueilla sekä
kehittämällä ja uudistamalla kiinteistöjään entistä paremmin
vähittäiskauppaa palveleviksi kokonaisuuksiksi. Cityconille
halutuimpia hankintakohteita ovat kauppakeskukset, jotka tarjoavat
kehittämis- ja uudistamismahdollisuuksia, ja joista saatavia
vuokratuloja on mahdollista lisätä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen
kautta.
Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän paikallistuntemuksen ansiosta
Citycon on pystynyt hankkimaan markkinoiden kiinnostavimpia
kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan.
Cityconin uudetkin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa
asukasmäärien ja kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan.
Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 33 (26) kauppakeskusta ja 53 (53)
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (19),
Ruotsissa kahdeksan (5) ja Baltiassa kolme (2).
Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo katsauskauden lopussa
oli 2 215,7 miljoonaa euroa, josta suomalaisten kiinteistöjen osuus
oli 71,6 prosenttia (69,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 23,4
prosenttia (24,5 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,0
prosenttia (5,8 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden
lopussa oli yhteensä 923 980 neliömetriä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee
ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS-
(International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation
Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna
2007 ulkopuolinen arviointi teetettiin kuitenkin
vuosineljänneksittäin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti
muuttuvan markkinatilanteen vuoksi.
Cityconin kiinteistöt arvioi vuoden 2007 lopussa kolmannen kerran
Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. Realia Management
Oy toimii yhteistyössä kansainvälisen, maailman johtavan
kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB Richard Ellisin kanssa.
Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä arviolausunnosta vuoden
lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa www.citycon.fi.
Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi
kehityshankkeiden, markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten
seurauksena 213,4 miljoonaa euroa. Arvonnousua kirjattiin yhteensä
220,9 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 7,5 miljoonaa
euroa.
Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus laski 5,6 prosenttiin (Q3/2007: 5,7
%). Tuottovaatimuksen lasku oli pääosin seurausta uusista
kiinteistöhankinnoista, jotka arvioitiin ensimmäistä kertaa vuoden
viimeisellä neljänneksellä, etenkin kauppakeskus Ison Omenan
lisäyksestä kiinteistökantaan.
Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste
Tilikauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 700 (3 080)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 3,0
(2,9) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 95,7 prosenttia (97,1 %) ja nettovuokratuotto
5,8 prosenttia (7,1 %). Nettovuokratuoton lasku johtui lähinnä
kiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Vuokrausaste laski
kehityshankkeiden vuoksi tilapäisesti tyhjennettyjen tilojen määrän
kasvun takia.
Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 24,9 prosenttia
103,4 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 25,0
prosenttia 923 980 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 6,2 prosenttia.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat
olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk).
Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja
laajennuskohteet eivätkä tontit. Pääosa vertailukelpoisista kohteista
sijaitsee Suomessa. Tilikauden viimeisellä neljänneksellä
vertailukelpoisiin kohteisiin laskettiin mukaan ensimmäistä kertaa
myös Ruotsissa sijaitsevia kohteita.
Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden
valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment
Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 164 102 112 512 369 38,8
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala,
m2 27 854 14 822 28 884 103 408 73 300 41,1
Vuokrausaste
kauden lopussa, % 96,3 95,7 97,1 -1,4
Vuokrasopimusten keski-
määräinen
voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 2,8 3,0 2,9 3,4
Hankinnat
Cityconin liiketoiminnan painopiste on kiinteistökannan kasvun myötä
siirtynyt yhtiön jo omistamien kauppakeskusten kehittämiseen. Yhtiö
kuitenkin etsii jatkuvasti myös uusia hankittavia kohteita kaikilla
markkina-alueillaan.
Tilikauden ja yhtiön kaikkien aikojen suurin hankinta oli
kauppakeskus Ison Omenan osto syyskuussa 329 miljoonalla eurolla.
Kauppakeskuksen haltuunoton ja sen johtamisen kulmakivi on Cityconin
oma, kauppakeskuksessa toimiva organisaatio. Sen vastuulla on
kauppakeskuksen johtaminen ja markkinointi sekä kiinteistön tekninen
toimivuus. Organisaatio pyrkii hiomaan kauppakeskuksen
palvelutarjontaa palvelemaan entistä paremmin sen asiakaskuntaa ja
tukemaan Cityconin kauppakeskustarjontaa Espoon alueella, jossa yhtiö
omistaa jo entuudestaan useita kauppakeskuksia. Yhtiö käynnisti myös
Ison Omenan laajennushankkeen suunnittelun ja toteutuksen
välittömästi hankittuaan kauppakeskuksen. Isoa Omenaa on mahdollista
laajentaa yhteensä noin 7 000 neliömetrillä ja tulevaisuudessa
avattava metrolinja luo myös uusia mahdollisuuksia kauppakeskuksen
kehittämiseen.
Vuoden 2007 viimeisellä neljänneksellä Cityconin Kangasalle Tampereen
kupeeseen rakennuttama Lentolan liikekeskus siirtyi kohteen
valmistuttua Cityconin omistukseen. Vuoden aikana toteutetut
kiinteistöhankinnat ilmenevät oheisesta taulukosta. Lisäksi yhtiö on
vuoden aikana tehnyt useita osakekauppoja, joilla se on lisännyt
omistusosuuttaan osittain omistamissaan kohteissa.
Hankinnat 2007 1)
+-------------------------------------------------------------------------+
|Kohde |Yhtiö |Sijainti | Hankinta-| Omistus-|
| | | | hinta 2)| osuus|
| | | | (milj.| kohteesta|
| | | | euroa)| kaupan|
| | | | | jälkeen, %|
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Suomi | | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Kauppakeskus |Big Apple |Espoo | 329,0| 100|
|Iso Omena |Acquisition Oy | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Kauppakeskus |Kiinteistö Oy |Lahti | 17,3| |
|Trio |Lahden Hansa | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Lillinkulman |Kiinteistö Oy |Kaarina | 10,9| 100|
|liikekeskus |Lillinkulma | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Kauppakeskus |Kiinteistö Oy |Espoo | 9,2 3)| 100|
|Espoontori |Espoon Asema- | | | |
| |kuja 2 | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Myllypuron |Myllypuron Ostos- |Helsinki | 2,7 4)| 73,5|
|ostoskeskus |keskus Oy, | | | |
| |Kiinteistö Oy | | | |
| |Kivensilmänkuja 1 | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Lentolan |Lentolan |Kangasala | 16,1| 100|
|liikekeskus |Perusyhtiö Oy | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Ruotsi | | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Kauppakeskus |Tumba Centrum- |Botkyrka, | 59,4| 100|
|Tumba Centrum |fastigheter AB |Suur-Tukholma | | |
| | | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Kauppakeskus |Strömpilen AB |Uumaja | 52,9| 75|
|Strömpilen ja |(ent. | | | |
|liikekeskus |Balticgruppen | | | |
|Länken |Handel AB) | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Baltia | | | | |
|--------------+------------------+---------------+-----------+-----------|
|Kauppakeskus |Kiinteistökauppa |Tallinna | 16,2| 100|
|Magistral | | | | |
+-------------------------------------------------------------------------+
1) Sisältää kauppahinnaltaan miljoona euroa ylittävät investoinnit.
2) Hankintahinnat ovat velattomia kauppahintoja transaktiokuluineen
hankintahetken valuuttakurssien mukaan.
3) Kokonaiskauppahinta on 11 miljoonaa euroa, josta loppuosa
suoritetaan kun asemakaavamuutos on hyväksytty.
4) Käsittää useita eri kauppoja.
Kehitys- ja uudistushankkeet
Cityconin liiketoiminnassa tärkeintä on pitää yhtiön omistamat
kohteet houkuttelevina ja elinvoimaisina kaupan keskuksina niin
asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeiden avulla
voidaan kasvattaa pitkällä tähtäimellä kauppapaikkojen kassavirtaa ja
tuottoa. Lyhyellä tähtäimellä kehityshankkeet saattavat kuitenkin
heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa
liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan
vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin.
Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan huomiota ympäristötekijöihin,
kuten kierrätykseen ja rakennusmateriaaleihin. Vastuullisen
rakentamisen pilottihankkeita ovat uuden kauppakeskuksen rakentaminen
Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja
laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus Trion uudistaminen ja
laajentaminen Lahdessa. Citycon tavoittelee näille hankkeille
kansainvälistä ympäristöluokitusta.
Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60
kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen
energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja,
julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien
ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan
konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda
systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.
Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Päätettyjen
hankkeiden lisäksi Citycon suunnittelee ja valmistelee parhaillaan
lukuisia muita kehityshankkeita. Lisätietoja suunnitteilla olevista
hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilla www.citycon.fi saatavissa
olevista johdon presentaatioista sekä vuosikertomuksesta, joka
julkaistaan helmikuun lopulla.
Katsauskauden aikana kehityshankkeisiin investointiin Suomessa 39,5
miljoonaa euroa, Ruotsissa 16,8 miljoonaa euroa ja Baltiassa 15,5
miljoonaa euroa.
Meneillään olevat kehityshankkeet
Toteutuneet
Arvioitu bruttoin-
kokonais- vestoinnit Arvioitu
kustannus 31.12.2007 lopullinen
(milj. mennessä valmistumis-
Kohde Sijainti euroa) (milj. euroa) vuosi
Lippulaiva Espoo, Suomi 60-70 1) 8,9 2008
Trio Lahti, Suomi 602) 21,5 2009
Seinäjoki,
Torikeskus Suomi 4,0 2,1 2008
Åkersberga Österåker,
Centrum Ruotsi 27 3) 3,3 2009
Tukholma,
Liljeholmstorget Ruotsi 120 17,6 2009
Rocca al Mare Tallinna, Viro 68 13,2 2009
1) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet.
2) Arvioitu kokonaiskustannus on tarkentunut 60 milj. euroon.
3) Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 % ja koko
hankkeen suuruus on noin 40 miljoonaa euroa.
Yhtiön merkittävin kehityshanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen
Tukholman Liljeholmeniin. Hanke etenee suunnitellussa budjetissa ja
aikataulussa ja investointisuunnitelma täsmentyi vuoden lopulla, kun
Tukholman kaupungin ja sen liikennelaitoksen kanssa saatiin sovittua
järjestelyistä, jotka mahdollistavat kauppakeskuksen alimman
kerroksen laajentamisen aiemmin suunniteltua laajemmaksi ja
yhdistämisen suoraan metro- ja bussiasemaan. Uusi kauppakeskus
avataan arviolta loka-marraskuussa 2009, mutta ensimmäiset sopimukset
uusien vuokralaisten kanssa on jo allekirjoitettu.
Åkersbergan kauppakeskuksen kehitys- ja laajennushanke on viivästynyt
aikaisemmasta aikataulusta, koska suunnitelmia on jouduttu muuttamaan
yhden keskuksen vuokralaisen kanssa syntyneen kiistan johdosta.
Kaavamuutos on vireillä ja uutta kehitys- ja laajennussuunnitelmaa
valmistellaan parhaillaan.
Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen
ensimmäinen vaihe valmistui suunnitelmien mukaisesti marraskuussa.
Ensimmäisen vaiheen jälkeen on rakennussuunnitelmiin tehty lisäyksiä
ja muutoksia, joiden johdosta hankkeen kokonaisinvestoinnin
arvioidaan nousevan noin 60 miljoonaan euroon alkuperäisestä 50,5
miljoonasta eurosta. Kauppakeskuksen myynnin arvioidaan nousevan
nykyisestä noin 80 miljoonasta eurosta 110 miljoonaan euroon
kehityshankkeen valmistumisen jälkeen. Vuosittain kauppakeskukseen
tavoitellaan noin 7 miljoonaa asiakasta.
Tallinnasta ostetun kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja laajennus
aloitettiin helmikuussa 2007. Kauppakeskuksen uudistushankkeen
ensimmäinen vaihe valmistuu suunnitelmien mukaan keväällä 2008 ja
kehityshankkeen toinen ja kolmas vaihe ovat myös jo täydessä
käynnissä. Suunnitelmien mukaan täysin uudistettu kauppakeskus Rocca
al Mare avataan suunniteltua aiemmin jo syksyllä 2009.
Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen
liittynyt kaavavalitus hylättiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa
syyskuun alussa, minkä jälkeen hanketta on jatkettu alkuperäisen
suunnitelman mukaan.
Valmistuneet kehityskohteet
Kauden aikana saatiin päätökseen useita kehityshankkeita, joista
merkittävimmät on lueteltu oheisessa taulukossa.
Toteutuneet
Arvioitu bruttoin-
kokonais- vestoinnit
kustannus 31.12.2007 mennessä
Kohde Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa)
Duo Tampere, Suomi 27,3 25,5
Lillinkulma Kaarina, Suomi 8,2 10,9 1)
Lentola Kangasala, Suomi 16,6 16,2
Linjuri Salo, Suomi 1,8 1,2
1) Sisältää vaiheet I ja II, joista vaihe II toteutui ennakoitua
aikaisemmin.
Vuoden aikana toteutuneista kehityshankkeista merkittävin on
Tampereen Hervannassa sijaitsevan Hervannan liikekeskuksen uudistus
ja laajennus kauppakeskus Duoksi. Duon laajennusosa valmistui
huhtikuussa ja kokonaisuudessaan uudistettu kauppakeskus avattiin
joulusesonkiin. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala 15 500
neliömetriä muodostuu siis uudistetusta Hervannan liikekeskuksesta (5
200 m2) ja uudisrakennusosasta (10 300 m2). Ankkurivuokralaisina
Duossa toimii poikkeuksellisesti kolme päivittäistavarakauppaa.
Vuoden 2008 asiakasmäärätavoite on 3,5 miljoonaa ja myyntitavoite 55
miljoonaa euroa. Hanke toteutui budjetin mukaisesti ja suunnitellussa
aikataulussa.
Kangasalan Lentolaan rakennettu uusi liikekeskus valmistui vuoden
lopulla, ja se siirtyi kokonaan vuokrattuna Cityconin omistukseen.
Lillinkulman uusi liikekiinteistö Kaarinassa valmistui toukokuussa.
Salon keskustassa Cityconin omistama liikerakennus uudistettiin
kauppakeskukseksi ja se avattiin jouluksi 2007. Vantaan Myyrmannin
ravintolamaailma uudistettiin, mikä kaksinkertaisti kauppakeskuksen
aikaisemman ravintolapalveluiden tarjonnan.
Liiketoimintayksiköt
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys.
Suomi
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella
10,1 prosenttia 75,7 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot kasvoivat 6,6 prosenttia.
Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 73,2 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Vuokran osuus vuokralaisten
liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,6 prosenttia
edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen
liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman
nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten osuutena
arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio.
Suomen kiinteistöhankintoja ja käynnissä olevia tai valmistuneita
kehityshankkeita on käsitelty edellä.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 151 75 84 442 321 37,7
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, m2 18 640 11 670 14 510 74 400 66 500 11,9
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 95,9 95,6 97,2 -1,6
Vuokrasopimusten keski-
määräinen voimassaolo-
aika kauden lopussa,
vuotta 3,1 3,1 3,1 0,0
Taloudellinen kehitys, Suomi
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Bruttovuokratuotot, Me 29,1 23,3 24,6 100,7 93,1 8,2
Liikevaihto, Me 30,2 24,0 25,5 104,3 95,8 8,9
Nettovuokratuotot, Me 21,0 17,0 18,9 75,7 68,8 10,1
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -2,1 13,0 16,2 148,5 104,8 41,7
Liikevoitto, Me 17,5 30,2 33,9 218,7 176,1 24,2
Bruttoinvestoinnit, Me 32,5 5,7 353,2 429,1 152,8 180,8
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 1 555,5 1587,0 1 009,7 57,2
Nettotuotto-% (1 6,6 6,2 7,6 -
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 7,4 7,1 7,9 -
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Ruotsi
Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla
Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan (5) kauppakeskusta ja seitsemän
(7) muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja
Suur-Göteborgin alueilla ja Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen
nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 133,6 prosenttia 21,6
miljoonaan euroon ja liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat
20.9 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Ruotsin kiinteistöhankintoja ja käynnissä olevia kehityshankkeita on
käsitelty edellä.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 13 27 18 49 32 53,1
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, m2 9 179 3 152 12 213 25 800 3 900 561,5
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 96,9 95,1 96,3 -1,2
Vuokrasopimusten keski-
määräinen voimassaolo-
aika kauden lopussa,
vuotta 2,0 2,4 2,2 11,6
Taloudellinen kehitys, Ruotsi
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Bruttovuokratuotot, Me 9,4 6,6 9,7 35,4 15,9 121,8
Liikevaihto, Me 11,1 7,2 10,1 39,0 17,3 125,1
Nettovuokratuotot, Me 4,7 3,7 6,5 21,6 9,3 133,6
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me 2,7 9,1 2,3 55,6 8,7 539,3
Liikevoitto, Me 7,3 11,9 7,6 74,3 16,8 343,4
Bruttoinvestoinnit, Me 5,5 41,2 3,0 142,4 267,2 -46,7
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 526,4 517,5 354,8 45,9
Nettotuotto-% (1 4,8 4,6 5,1 -
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 6,0 5,3 6,8 -
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Baltia
Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme
kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden
rajallisen koon, kilpailun ja sopivien kiinteistöjen rajallisen
saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa
maltillisesti. Yhtiö etsii kuitenkin jatkuvasti potentiaalisia
sijoituskohteita alueella. Baltian nettovuokratuotot kasvoivat
katsauskaudella 25,4 prosenttia 6,0 miljoonaan euroon.
Liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 5,8 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Baltian kiinteistöhankintoja ja käynnissä olevia kehityshankkeita on
käsitelty edellä.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl - - 10 21 16 31,3
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, m2 - - 2 161 3 208 2 900 10,6
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 100 100,0 100,0 0,0
Vuokrasopimusten keski-
määräinen voimassaolo-
aika kauden lopussa,
vuotta 3,2 2,8 3,3 -15,9
Taloudellinen kehitys, Baltia
Q4/ Q4/ Q3/
2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, %
Bruttovuokratuotot, Me 2,1 1,8 2,1 7,7 6,1 25,7
Liikevaihto, Me 2,0 1,8 2,3 8,0 6,2 29,4
Nettovuokratuotot, Me 1,4 1,3 1,8 6,0 4,8 25,4
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me 0,1 1,1 2,5 9,3 6,6 42,0
Liikevoitto, Me 1,2 2,2 4,2 14,5 10,9 33,0
Bruttoinvestoinnit, Me 5,6 0,0 22,2 31,7 16,2 95,1
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 109,3 111,2 83,3 33,4
Nettotuotto-% (1 6,4 6,2 6,7 -
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Liikevaihto ja tulos
Katsauskauden liikevaihto oli 151,4 miljoonaa euroa (119,4 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 94,9 prosenttia (96,5 %).
Liikevoitto kasvoi 300,7 miljoonaan euroon (196,5 milj. euroa).
Voitto ennen veroja oli 253,5 miljoonaa euroa (165,6 milj. euroa) ja
voitto verojen jälkeen oli 203,9 miljoonaa euroa (126,4 milj. euroa).
Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon
muutoksesta sekä hankittujen keskusten tuomasta liikevoitosta.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan
tulokseen verovaikutuksineen oli 164,6 miljoonaa euroa (92,5 milj.
euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen
jälkeen 3,3 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason (kts. liite
Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täsmäytyslaskelma).
Tuloksen kasvu on seurausta toteutuneista kiinteistöhankinnoista sekä
vertailukelpoisten kiinteistöjen nettovuokratuottojen kasvusta.
Operatiivisen tuloksen verot olivat katsauskaudella alle
vertailukauden tulokseen perustuvien verojen huolimatta tuloksen
kasvusta. Alhaisemmat tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat
seurausta aikaisempaa suuremmista rakennusten poistoista Suomessa.
Tämä puolestaan alentaa suomalaisen tilinpäätösnormiston (FAS)
perusteella emoyhtiön tulosta ja siten myös tilikauden tulokseen
perustuvia veroja.
Tulos/osake oli 1,00 euroa (0,76 euroa). Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS) oli 0,18 euroa (0,20 euroa). Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake oli 0,20 euroa (0,20 euroa).
Henkilöstö ja hallinnon kulut
Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden lopussa yhteensä 102
(73) henkilöä, joista 71 oli Suomessa, 24 Ruotsissa ja seitsemän
Baltiassa. Hallinnon kulut kasvoivat 16,5 miljoonaan euroon (12,9
milj. euroa) sisältäen 0,7 miljoonaa euroa (0,9 milj. euroa)
henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä
laskennallisia kuluja. Kulujen kasvuun vaikutti yhtiön toiminnan
laajentuminen sekä uuden alueorganisaation rakentaminen ja siihen
liittyvät kustannukset.
Investoinnit
Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 603,9
miljoonaa euroa (436,4 milj. euroa). Investoinneista 531,3 miljoonaa
euroa (400,9 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
71,8 miljoonaa euroa (35,4 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,8
milj. euroa (0,2 milj. euroa) muihin investointeihin.
Investoinnit rahoitettiin pääasiassa katsauskauden aikana
toteutetulla noin 133,8 miljoonan euron suunnatulla osakeannilla,
noin 99,3 miljoonan euron merkintäetuoikeusannilla sekä pohjoismaisen
pankkiryhmittymän kanssa solmitulla 350 miljoonan euron
luottosopimuksella.
Tase ja rahoitus
Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 308,6 miljoonaa euroa
(1 486,4 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä
1 297,7 miljoonaa euroa (906,1 milj. euroa), joista lyhytaikaista
velkaa oli 157,8 miljoonaa euroa (134,4 milj. euroa). Konsernin
rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella. Tilikauden päättyessä
Cityconilla oli käytettävissään nostamattomia luottolimiittejä 150
miljoonan euron arvosta, minkä lisäksi yhtiön kotimaisen
yritystodistusohjelman alla oli mahdollista emittoida 45 miljoonan
euron edestä lyhytaikaista lainaa.
Korolliset velat kasvoivat vertailukaudella 340,0 miljoonaa euroa ja
olivat 1 154,0 miljoonaa euroa (814,0 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 171,4 miljoonaa euroa (832,5
milj. euroa). Lyhytaikaiset korolliset velat olivat noin 9 prosenttia
konsernin korollisesta velasta. Tilikauden päättyessä nostamattomat
luottolimiitit riittävät kattamaan kahden seuraavan vuoden aikana
erääntyvät korolliset velat.
Konsernin likvidit kassavarat olivat 24,2 miljoonaa euroa (21,3 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 147,3
miljoonaa euroa (811,2 milj. euroa).
Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen keskikorko oli 4,68
prosenttia (4,35 %) katsauskaudella. Keskikorko nousi maltillisesti
verrattuna lyhyiden rahamarkkinakorkojen reippaaseen nousuun yhtiön
liiketoiminta-alueilla. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu
laina-aika piteni 4,7 vuoteen (4,6 vuotta), kun lyhytaikainen
siltarahoitus maksettiin takaisin uudella seitsemän vuoden
syndikoidulla luotolla. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,1
vuotta (3,4 vuotta). Korollisten velkojen keskikorko 31.12.2007
koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 5,02 prosenttia.
Konsernin omavaraisuusaste oli 43,9 prosenttia (39,1 %).
Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 111,8 prosenttia (136,6 %).
Katsauskaudella nettovelkaantumisastetta laskivat ja
omavaraisuusastetta nostivat toteutetut osakeannit ja katsauskauden
hyvä tulos.
Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 81,6
prosenttia (77,5 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 61,1 prosenttia
(76,2 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 68,3 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(81,6 %). Lainasalkun suojausaste on ollut konsernin
rahoituspolitiikan mukainen mutta hieman normaalitason alapuolella
johtuen markkinanäkemyksestä, joka on perustunut maailman
talouskasvun hidastumiseen.
Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 634,5 miljoonaa euroa (541,7 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 558,0 miljoonaa euroa (491,7 milj. euroa).
Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2007 oli
674,8 miljoonaa euroa (556,4 milj. euroa) ja käypä arvo 9,1 miljoonaa
euroa (-1,8 milj. euroa).
Nettorahoituskulut kasvoivat 16,4 miljoonaa euroa 47,3 miljoonaan
euroon (30,9 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui
pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä,
vaihtovelkakirjalainan optiosta aiheutuvasta kulukirjauksesta,
nousseesta keskikorosta ja tulosvaikutteisesti kirjattavien
johdannaisten markkina-arvon laskusta aiheutuneesta laskennallisesta
tappiosta. Tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,8 miljoonaa
euroa (0,3 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen
liittyvää laskennallista kulukirjausta.
Transaktiot pääomamarkkinoilla
Vuonna 2007 Citycon hankki rahoitusta yhteensä 584,5 miljoonaa euroa
osake- ja velkamarkkinoilta, ja käytti varat kiinteistöjen hankintaan
ja jo omistamiensa kohteiden kehittämiseen. Toteutetut
rahoitusjärjestelyt samoin kuin kiinteistöjen käyvän arvon muutokset
vahvistivat yhtiön tasetta.
Citycon järjesti helmikuussa suunnatun osakeannin suomalaisille ja
kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Osakeanti perustui
ylimääräisen yhtiökokouksen 26.1.2007 antamaan valtuutukseen ja
toteutettiin nopeutetussa tarjousmenettelyssä 12.-13.2.2007.
Osakeannissa merkittiin yhteensä 25 miljoonaa uutta osaketta 5,35
euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakeannissa kerätyt
nettovarat olivat noin 132,2 miljoonaa euroa.
Osana kauppakeskus Iso Omenan hankinnan rahoittamista Cityconin
hallitus päätti syyskuussa osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen
perustuvasta, noin 99 miljoonan euron, osakeannista. Osakeanti
perustui varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antamaan valtuutukseen.
Merkittäväksi tarjottiin 27 594 782 uutta osaketta 3,60 euron
osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintäaika alkoi
19.9.2007 ja päättyi 3.10.2007. Cityconin osakkeenomistajilla oli
oikeus merkitä jokaista omistamaansa seitsemää osaketta kohti yksi
uusi osake. Osakeannissa merkittiin kaikki tarjotut osakkeet.
Ensisijaisessa merkinnässä merkittiin 27 235 387 osaketta, mikä
vastasi 98,7 prosenttia tarjotuista osakkeista. Toissijainen merkintä
ylimerkittiin, jolloin osakeanti tuli täyteen merkityksi.
Suunnatun osakeannin ja merkintäetuoikeusannin yksityiskohdat käyvät
ilmi Cityconin tilikauden aikana julkaisemista pörssitiedotteista,
jotka ovat saatavissa mm. yhtiön kotisivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.
Kauppakeskus Iso Omenan hankintaan liittyen Citycon allekirjoitti
myös 350 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman luottosopimuksen
kansainvälisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 200 miljoonan
euron suuruisesta kertalyhenteisestä seitsemän vuoden pituisesta
lainasta sekä 150 miljoonan euron suuruisesta, viiden vuoden
mittaisesta luottolimiitistä. Laina ylimerkittiin huomattavasti
syndikointivaiheessa. Seitsemän vuoden pituinen laina käytettiin Ison
Omenan hankintaa varten nostetun lyhytaikaisen lainan
jälleenrahoitukseen. Viiden vuoden pituisella, 150 miljoonan euron
luottolimiitillä yhtiö rahoittaa käynnissä olevia kehityshankkeita ja
strategian mukaisia mahdollisia kiinteistöhankintoja.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin riskienhallinnan tavoitteena on auttaa varmistamaan yhtiön
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Cityconin
riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien
riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin,
riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen,
säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan.
Citycon aloitti loppuvuodesta 2006 mittavan projektin, joka tähtäsi
kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman (Enterprise Risk
Management, ERM) käyttöönottoon. Projekti toteutettiin vuoden 2007
aikana ja yhtiö on ottanut käyttöön ERM:n mukaiset riskienhallinnan
toimintamallit ja periaatteet vuoden 2008 vuosisuunnittelun
yhteydessä. Yhtiön hallituksen hyväksymää, yhtiön riskienhallinnan
periaatteet määrittävää ohjesääntöä päivitetään säännöllisesti
vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti tapahtuvia muutoksia.
Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden talouksien
kehitykseen sekä sijoituskiinteistöjen tuleviin käyvän arvon ja
korkotason muutoksiin. Yhtiön siirtäessä kasvustrategiansa
painopistettä kiinteistöjen hankinnasta omaan kiinteistökehittämiseen
ja rakennuttamiseen myös projektihallintaan ja rakennuskustannusten
nousuun liittyvät riskit kasvavat. Toteutuessaan merkittävällä
korkotason nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskulla,
projektiriskeillä, rakennuskustannusten merkittävällä nousulla tai
talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa, Ruotsissa tai
Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan
ja tulokseen.
Loppukesästä alkanut rahoitusmarkkinoiden epävarmuus on johtanut
lyhyiden rahamarkkinakorkojen selvään nousuun ja pankkien oman
varainhankinnan vaikeutumiseen, mikä saattaa pitkittyessään
vaikeuttaa merkittävästi yhtiön rahoituksen saatavuutta ja nostaa
tulevia luottomarginaaleja ja rahoituksen kustannusta. Tällä voisi
olla toteutuessaan haitallinen vaikutus Cityconin strategian
toteuttamiseen sekä yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Yhtiö pyrkii
suojautumaan rahoitusmarkkinoiden muutoksilta noudattamalla
konservatiivista rahoituspolitiikkaa, minkä johdosta yhtiön
rahoituskustannukset eivät kuitenkaan ole vielä merkittävästi
nousseet eikä rahoituksen saatavuus heikentynyt.
Yhtiön riskienhallintaa käsitellään tarkemmin vuoden 2007
vuosikertomuksessa, joka julkaistaan helmikuun lopulla.
Rahoitusriskejä käsitellään myös tilinpäätöksen sivuilla 35-36.
Ympäristövastuu
Kiinteistöalan yrityksille energiankäytön hallinta on keskeinen osa
käyttökustannusten hallintaa ja yrityksen ympäristövastuuta. Citycon
on mukana kiinteistö- ja rakennusalan energiansäästösopimuksessa,
jonka tavoitteena on kiinteistöjen energiankulutuksen vähentäminen.
Muut merkittävimmät ympäristövaikutukset kauppakeskusten johtamisessa
liittyvät kiinteistöjen ylläpitoon sekä jätehuoltoon.
Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan huomiota ympäristötekijöihin
ja pyrkii saamaan niille kansainvälisen ympäristöluokituksen.
Vastuullista rakentamista on käsitelty edellä kohdassa Kehitys- ja
uudistushankkeet.
Oikeudenkäynnit
Markkinaoikeuden päätös Cityconin valitukseen
Ratina-hankintakilpailusta
Markkinaoikeus antoi 12.10.2007 päätöksen jättää tutkimatta Cityconin
ja Skanska Talonrakennus Oy:n 27.4.2006 tekemän vaatimuksen koskien
Tampereen kaupungin Ratinan alueen kauppakeskuksen ja siihen
liittyvien alueiden toteuttamiseen liittyvää hankintakilpailua.
Citycon ei valittanut päätöksestä. Asian yksityiskohdat käyvät
tarkemmin ilmi yhtiön 27.4.2006 ja 15.10.2007 julkaisemista
pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa yhtiön kotisivuilta
www.citycon.fi.
Varsinainen yhtiökokous
Yhtiön vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous pidettiin 13. maaliskuuta
Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin
vuoden 2006 tilinpäätöksen ja myönsi vastuuvapauden hallituksen
jäsenille ja toimitusjohtajalle. Vuoden 2006 osingoksi päätettiin
0,14 euroa osakkeelta. Osinko maksettiin 23.3.2007.
Hallitus
Vuonna 2007 yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana
ja hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Gideon
Bolotowsky, Amir Gal, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G.
Nordman, Claes Ottosson, Dor J. Segal ja Thomas W. Wernink. Hallitus
valitsi puheenjohtajakseen Thomas W. Werninkin ja
varapuheenjohtajakseen Tuomo Lähdesmäen.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2007 yhtiökokous valitsi
KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka ilmoittamana yhtiön
päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut KHT Tuija Korpelainen.
Hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään uusien
osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden
luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla osakeannilla.
Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat osakkeet
luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he
ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla
osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön
kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa. Valtuutus on voimassa viisi vuotta yhtiökokouksen
päätöksestä lukien.
Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään 10.9.2007
osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista.
Osakeannissa tarjottiin osakkeenomistajien merkittäväksi enintään
27 594 782 osaketta. Valtuutuksen perusteella voidaan tämän jälkeen
antaa tai luovuttaa enintään 72 405 218 osaketta.
Tilikauden lopussa hallituksella ei ollut muita valtuutuksia.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
Yhtiökokous hyväksyi pääasiassa uudesta osakeyhtiölaista johtuvat
muutokset yhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksen muutos
rekisteröitiin kaupparekisteriin 30.3.2007. Merkittävin
yhtiöjärjestykseen tehty muutos oli yhtiön vähimmäis- ja
enimmäispääomaa sekä osakkeen nimellisarvoa koskevien määräysten
poistaminen.
Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet
Citycon kuuluu Pohjoismaisen Pörssin keskisuuriin yhtiöihin,
toimialaluokkaan rahoitus ja sen alatoimialaan kiinteistöjen johto ja
kehitys. Yhtiön osake on noteerattu Helsingin arvopaperipörssissä
marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on
CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä
arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.
Vaihto ja kurssi
Vuoden 2007 aikana Cityconin osakkeen vaihto OMX Pohjoismainen Pörssi
Helsingissä oli 738,1 miljoonaa euroa (197,6 milj. euroa) ja 153,7
miljoonaa (51,2 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 6,09
(5,09) euroa ja alin 3,24 (3,02) euroa. Kauden vaihdolla painotettu
osakekohtainen keskikurssi oli 4,76 (3,86) euroa ja päätöskurssi 3,65
(5,05) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli
806,6 miljoonaa euroa (844,3 milj. euroa).
Omistus
Cityconilla oli tilikauden lopussa 2 090 (1 721) rekisteröityä
osakkeenomistajaa, joista yhdeksän oli hallintarekisterin hoitajia.
Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat
210,9 (155,6) miljoonaa yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 95,5
(93,1) prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Liputusilmoitukset
Citycon Oyj vastaanotti vuoden 2007 aikana kolme ilmoitusta
omistusosuuden muuttumisesta:
Fidelity International Limited ilmoitti helmikuussa, että sen ja sen
suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli
laskenut alle kymmenen prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan Fidelity
International Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt
omistivat 14.2.2007 yhteensä 17 297 574 Cityconin osaketta, mikä
tuolloin vastasi yhdeksää prosenttia yhtiön osakepääomasta ja
osakkeista.
ING Clarion Real Estate Securities, L.P. ilmoitti elokuussa, että sen
osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli noussut yli
viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan ING Clarion Real Estate
Securities, L.P. omisti 24.8.2007 yhteensä 9 726 700 osaketta, mikä
tuolloin vastasi 5,04 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeista.
Perennial Investment Partners Ltd ilmoitti marraskuussa, että sen
osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli noussut yli
viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan Perennial Investment
Partners Ltd omisti 5.11.2007 yhteensä 11 256 637 osaketta, mikä
tuolloin vastasi 5,10 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeista.
Osakepääoma
Yhtiön rekisteröity osakepääoma vuoden 2007 alussa oli 225,7
miljoonaa euroa ja osakkeita oli yhteensä 167,2 miljoonaa.
Katsauskauden aikana yhtiön osakepääoma on noussut 33,9 miljoonalla
eurolla ja osakkeiden lukumäärä 53,8 miljoonalla osakkeella
osakeantien ja optioilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena.
Muutokset käyvät tarkemmin ilmi oheisesta taulukosta. Kauden lopussa
yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259,6 miljoonaa euroa ja
osakkeiden lukumäärä 221,0 miljoonaa. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja
kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei
maaliskuisen yhtiöjärjestyksen muutoksen seurauksena ole enää
nimellisarvoa.
Omat osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden aikana ollut yhtiön omia
osakkeita.
Optio-ohjelmat
Optio-oikeudet 1999
Cityconin ylimääräinen yhtiökokous 4.11.1999 päätti enintään 5 500
000 optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstölle myönnettiin 5
327 500 optio-oikeutta. Loput optio-oikeudet annettiin Cityconin
täysin omistamalle tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle.
Vuoden 1999 optio-ohjelma päättyi 30.9.2007. Merkintäajan loppuun
mennessä vuoden 1999 optio-oikeuksilla oli merkitty yhteensä 5 631
912 Cityconin osaketta, joista vuoden 2007 aikana merkittiin 825 982
osaketta 1,35 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Merkityt
osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2007. Vuoden 1999
optio-oikeuksista jäivät käyttämättä vain Veniamo-Invest Oy:n
hallussa olleet 172 500 optio-oikeutta. Kyseiset optio-oikeudet ovat
rauenneet arvottomina.
Optio-oikeudet 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstön hallussa oli
tilikauden päättyessä 3 220 000 A/B/C-optio-oikeutta. Optio-oikeudet
2004 A ja 2004 B on listattu OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinkiin.
Kaupankäynti 2004 B -optioilla alkoi 3.9.2007.
Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin kauden aikana toteutetun
merkintäetuoikeusannin johdosta. Muutokset koskivat osakkeiden
merkintäsuhdetta ja merkintähintoja ja sitä kautta myös
optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden enimmäismäärää. Yhtiön
vuoden 2004 optio-ohjelman perustiedot 10.10.2007 voimaan tulleiden
muutosten jälkeen käyvät ilmi oheisesta taulukosta.
Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2007
2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 090 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 260 000 210 000 210 000
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127
Merkintähinta/osake, e ²) 2,3432 2,7308 4,4313
Osakkeiden merkintäaika alkaa/alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot 336 720 - -
Optioilla merkityt osakkeet 376 316 - -
¹) Veniamo-Invest Oy:llä ei ole oikeutta merkitä emoyhtiönsä
osakkeita.
²) Osakkeen merkintähinnat alenevat puolella jaettavien
osakekohtaisten osinkojen määrästä. Osakkeen merkintähinta on
kuitenkin aina vähintään 1,35 euroa.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optio-oikeuksilla
merkittiin tilikauden aikana yhteensä 286 601 uutta Cityconin
osaketta joulukuussa merkityt 606 osaketta huomioon ottaen. 2004
B-optioilla ei ole merkitty osakkeita. Vuonna 2007 merkityt osakkeet
oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2007. Joulukuussa merkittyjä
osakkeita vastaavaa osakkeiden määrän korotusta ei ole vielä merkitty
kaupparekisteriin. Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla
voidaan merkitä vielä enintään 3 496 553 uutta osaketta.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti
vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa
yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy
Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan
ympäristössä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella.
Citycon allekirjoitti 12.2.2008 sopimuksen, jolla se myi osuuden
kauppakeskus Isosta Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real
Estate on singaporelaisen sijoitusyhtiön Government of Singapore
Investment Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö. Kaupan
toteuduttua Citycon omistaa kauppakeskuksesta 60 prosenttia ja GIC
Real Estate 40 prosenttia. Osapuolet ovat sopineet, että Citycon
vastaa jatkossakin kauppakeskuksen toiminnasta ja johtamisesta
tavanomaisin ehdoin. Velaton kauppahinta, 131,6 miljoonaa euroa,
vastaa 40 prosentin osuutta Cityconin maksamasta 329 miljoonan euron
ostohinnasta.
Hallituksen ehdotus voitonjaoksi ja varojen jakamiseksi sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 12,6 miljoonaa euroa, josta
tilikauden voitto on 8,4 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastossa olevat varat tilinpäätöksen
julkistamispäivänä ovat 201,1 miljoonaa euroa.
Cityconin hallitus ehdottaa 13.3.2008 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta
vahvistettavan tilinpäätöksen perusteella kertyneistä voittovaroista
maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,10 euroa osakkeelta. Hallitus
ehdottaa, että osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on
18.3.2008 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 2.4.2008.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy jatkossakin liikevoiton ja kassavirran
kasvattamiseen. Yhtiö arvioi kehitys- ja uudistushankkeiden olevan
edelleen keskeisiä yhtiön liiketoiminnassa vuonna 2008. Yhtiö jatkaa
aktiivisesti omistamiensa kauppakeskusten kehittämistä sekä
laajentumisstrategiansa toteuttamista myös uushankinnoilla. Yhtiö
harkitsee myös ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden
myyntiä.
Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen ja operatiivisen liikevoiton ilman
käyvän arvon muutoksia kasvavan vuonna 2008. Arvio perustuu
kiinteistökannan kasvuun, mukaan lukien syyskuussa 2007 toteutunut
kauppakeskus Ison Omenan hankinta, panostukseen
kauppakeskusjohtamiseen sekä tuleviin laajennus- ja
uudistushankkeisiin.
Helsingissä 14.2.2008
Citycon Oyj
Hallitus
Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS
Q4 Q4
Me 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos
Bruttovuokratuotto 40,6 31,7 28,0 % 143,7 115,1 24,8 %
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 2,7 1,3 109,2 % 7,7 4,2 82,1 %
Liikevaihto (liite 3) 43,3 33,0 31,1 % 151,4 119,4 26,9 %
Hoitokulut 16,0 10,6 50,5 % 47,8 36,0 32,7 %
Vuokraustoiminnan muut
kulut 0,2 0,2 -20,9 % 0,3 0,6 -54,7 %
Nettovuokratuotto 27,1 22,1 22,3 % 103,4 82,8 24,9 %
Hallinnon kulut 3,9 3,2 20,5 % 16,5 12,9 28,3 %
Liiketoiminnan muut tuotot
ja kulut 0,6 0,3 76,0 % 0,5 0,6 -12,7 %
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon 0,7 23,1 -96,9 % 213,4 120,1 77,8 %
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
myynneistä 0,0 0,1 -133,8 % -0,1 5,9 -101,5 %
Liikevoitto 24,5 42,5 -42,4 % 300,7 196,5 53,0 %
Rahoituskulut (netto) 14,5 8,7 66,6 % 47,3 30,9 53,0 %
Voitto ennen veroja 10,0 33,8 -70,5 % 253,5 165,6 53,0 %
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot 3,2 -1,0 -414,5 % -3,4 -7,4 -54,0 %
Laskennalliset verot -3,3 -6,3 -47,8 % -46,2 -31,8 45,1 %
Katsauskauden voitto 9,9 26,4 -62,6 % 203,9 126,4 61,3 %
Katsauskauden voiton
jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille 9,3 24,9 -62,8 % 200,3 124,9 60,4 %
Vähemmistölle 0,6 1,5 -60,4 % 3,6 1,5 133,8 %
Tulos/osake, euroa 0,04 0,15 -71,7 % 1,00 0,76 31,4 %
Tulos/osake, laimennettu,
euroa 0,04 0,13 -66,5 % 0,91 0,73 25,0 %
Operatiivinen tulos (liite 4) 14,0 8,6 61,9 % 35,7 32,4 10,3 %
Ei-operatiivinen tulos (liite
4) -4,7 16,3 -129,0 % 164,6 92,5 77,9 %
Emoyhtiön omistajille
kuuluva tilikauden voitto 9,3 24,9 -62,8 % 200,3 124,9 60,4 %
Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me Liite 31.12.2007 31.12.2006
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 5 2 215,7 1 447,9
Rakenteilla olevat kiinteistöt 6 33,2 -
Muut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 0,9 0,6
Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat 8 10,7 4,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 260,5 1 453,3
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 8 1,2 0,4
Myyntisaamiset ja muut saamiset 22,7 11,3
Rahavarat ja pankkisaamiset 7 24,2 21,3
Lyhytaikaiset varat yhteensä 48,1 33,1
Varat yhteensä 2 308,6 1 486,4
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 259,6 225,7
Osakeanti - 0,1
Ylikurssirahasto ja muut sidotut
rahastot 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 8 4,9 -1,3
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 199,3 -
Kertyneet voittovarat 387,0 209,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma yhteensä 982,0 565,3
Vähemmistön osuus 28,9 15,0
Oma pääoma yhteensä 1 010,9 580,3
Velat
Pitkäaikaiset korolliset velat 1 049,3 726,3
Johdannaissopimukset ja muut
korottomat velat 8 2,4 4,9
Laskennalliset verovelat 88,1 40,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 139,9 771,7
Lyhytaikaiset korolliset velat 104,7 87,6
Ostovelat ja muut velat 53,1 46,8
Lyhytaikaiset velat yhteensä 157,8 134,4
Velat yhteensä 1 297,7 906,1
Oma pääoma ja velat yhteensä 2 308,6 1 486,4
Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Yli- Sijoi-
kurssi- tetun Kerty-
rahasto Arvon- vapaan neet
Osake- Osake- ja muut muutos- pääoman voitto-
Me pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat
Oma pääoma 1.1.2006 184,1 1,1 85,4 -10,5 - 96,5
Rahavirran suojaus 9,3
Katsauskauden tulos 124,9
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 9,3 124,9
Osakeannit 36,8 37,1
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 4,8 -0,9 0,1
Osingonjako (Liite 9) -6,6 -12,6
Osakeperusteiset maksut 0,9
Vaihtovelkakirjalainan oman
pääoman ehtoisen
komponentin osuus 15,1
Muut muutokset
Oma pääoma 31.12.2006 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Oma pääoma 1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran suojaus 6,3
Katsauskauden tulos 200,3
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 6,3 200,3
Osakeannit 33,8 197,6
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0 1,8
Osingonjako (Liite 9) -23,4
Muuntoerot -0,3
Osakeperusteiset maksut 0,6
Muut muutokset
Oma pääoma 31.12.2007 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0
Emoyhtiön
omistajille Vähem- Oma
kuuluva mistön pääoma
Me oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 1.1.2006 356,6 3,6 360,2
Rahavirran suojaus 9,3 9,3
Katsauskauden tulos 124,9 1,5 126,4
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä 134,1 1,5 135,7
Osakeannit 73,9 73,9
Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,9 3,9
Osingonjako (Liite 9) -19,2 -19,2
Osakeperusteiset maksut 0,9 0,9
Vaihtovelkakirjalainan oman pääoman
ehtoisen komponentin osuus 15,1 15,1
Muut muutokset 0,0 9,9 9,9
Oma pääoma 31.12.2006 565,3 15,0 580,3
Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 6,3 6,3
Katsauskauden tulos 200,3 3,6 203,9
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä 206,6 3,6 210,2
Osakeannit 231,3 231,3
Osakemerkinnät osakeoptioilla 1,8 1,8
Osingonjako (Liite 9) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,3 -0,7 -1,0
Osakeperusteiset maksut 0,6 0,6
Muut muutokset 0,0 11,0 11,0
Oma pääoma 31.12.2007 982,0 28,9 1 010,9
Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite 2007 2006
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 253,5 165,6
Oikaisut voittoon ennen veroja -164,9 -94,0
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 88,5 71,6
Käyttöpääoman muutos 0,2 -0,5
Liiketoiminnan rahavirta 88,8 71,1
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -42,7 -34,1
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 3,1 0,9
Maksetut välittömät verot -10,0 -5,9
Liiketoiminnan nettorahavirta 39,3 32,0
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 5 -517,6 -331,8
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 5 -16,0 -33,6
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 5 -39,3 -35,6
Investoinnit rakenteilla oleviin
kiinteistöihin sekä muihin aineellisiin ja
aineettomiin hyödykkeisiin 6 -24,5 -
Sijoituskiinteistöjen myynti 0,3 73,9
Investointien rahavirta -597,1 -327,1
Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut 232,4 77,4
Lyhytaikaisten lainojen nostot 773,1 421,2
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -727,9 -392,2
Pitkäaikaisten lainojen nostot 535,8 675,3
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -228,9 -461,8
Maksetut osingot 9 -23,4 -19,2
Rahoituksen rahavirta 561,1 300,8
Rahavarojen muutos 3,3 5,7
Rahavarat katsauskauden alussa 7 21,3 15,6
Valuuttakurssien muutosten vaikutus -0,4 -
Rahavarat katsauskauden lopussa 7 24,2 21,3
KONSERNIN LYHENNETYN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 14.2.2008.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Tilinpäätöksen laatimisperusta
Cityconin konsernitilinpäätös 31.12.2007 on laadittu kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2007
voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa
N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi
hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.
Laskentaperiaatteet
Citycon muutti 1.1.2007 alkaen laskentaperiaatettaan IAS 23 Vieraan
pääoman menot -standardiin liittyen. Citycon siirtyi noudattamaan IAS
23 -standardin sallimaa vaihtoehtoista menettelytapaa, jolloin
vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot
aktivoidaan rakenteilla olevien kiinteistöjen hankintamenoon.
Tarkempaa tietoa laskentaperiaatteista löytyy Cityconin
konsernitilinpäätöksestä 31.12.2007.
Uusien hankintojen yhdistäminen
Cityconin osuus marraskuussa 2007 hankitun Lentolan liikekeskuksen
varoista ja veloista on arvostettu alustavaan käypään arvoon
taseessa.
Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus
yhtiöstä on n. 39 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle, että se
soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS)
raportoinnissaan vuonna 2007. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi
olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä
ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä
on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska
se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa
Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden
välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle
yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja
vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta
Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan
IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu liiketoimintayksiköihin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.
Me Q4/2007 Q4/2006 Muutos 2007 2006 Muutos
Liikevaihto
Suomi 30,2 24,0 25,8 % 104,3 95,8 8,9 %
Ruotsi 11,1 7,2 53,9 % 39,0 17,3 125,1 %
Baltia 2,0 1,8 10,9 % 8,0 6,2 29,4 %
Yhteensä 43,3 33,0 31,1 % 151,4 119,4 26,9 %
Liikevoitto
Suomi 17,5 30,2 -42,0 % 218,7 176,1 24,2 %
Ruotsi 7,3 11,9 -38,2 % 74,3 16,8 343,4 %
Baltia 1,2 2,2 -47,9 % 14,5 10,9 33,0 %
Muut -1,5 -1,9 -16,8 % -6,8 -7,2 -5,5 %
Yhteensä 24,5 42,5 -42,4 % 300,7 196,5 53,0 %
Me 31.12.2007 31.12.2006 Muutos
Varat
Suomi 1 594,2 1 016,6 56,8 %
Ruotsi 542,2 358,0 51,4 %
Baltia 125,3 83,6 49,8 %
Muut 46,9 28,2 66,8 %
Yhteensä 2 308,6 1 486,4 55,3 %
Merkittävä kasvu segmenttien varoissa johtuu kauppakeskus
hankinnoista ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kasvusta.
4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS
-raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan sisältyy
runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä. Parantaakseen
toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen tilikausien
vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen
konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna
operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen.
Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
-tappioiden sekä muiden kertaluonteisten erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa
EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Q4/ Q4/
Me 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto 27,1 22,1 22,3 % 103,4 82,8 24,9 %
Hallinnon kulut -3,9 -3,2 21,8 % -16,5 -12,3 34,3 %
Liiketoiminnan
muut tuotot ja kulut 0,6 0,3 76,0 % 0,5 0,6 -12,7 %
Rahoituskulut
(netto) -14,5 -8,4 72,0 % -47,3 -30,0 57,6 %
Tilikauden
tulokseen -470,9
perustuvat verot 3,2 -0,9 % -3,4 -5,5 -37,9 %
Laskennalliset -217,2
verot 1,7 -1,4 % -0,2 -3,0 -94,7 %
Vähemmistön -312,9
osuus -0,2 0,1 % -0,9 -0,3 227,2 %
Yhteensä 14,0 8,6 61,9 % 35,7 32,4 10,3 %
Operatiivinen tulos/
osake laimennettu
(Diluted EPRA
EPS), euroa 0,06 0,05 24,0 % 0,18 0,20 -9,6 %
Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta
käypään arvoon 0,7 23,1 -96,9 % 213,4 120,1 77,8 %
Voitot
sijoituskiinteistöjen -133,8 -101,5 myynneistä 0,0 0,1 % -0,1 5,9 %
Hallinnon kulut liittyen
sijoituskiinteistöjen
myynteihin - 0,0 - - -0,6 -
Kertaluonteiset
rahoituskulut (netto) - -0,3 - - -0,9 -
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot
liittyen sijoitus-
kiinteistöjen myynteihin - -0,2 - - -1,9 -
Laskennalliset
verot -5,0 -4,8 2,7 % -46,0 -28,8 59,6 %
Vähemmistön
osuus -0,4 -1,6 -75,0 % -2,7 -1,3 114,3 %
-129,0
Yhteensä -4,7 16,3 % 164,6 92,5 77,9 %
Ei-operatiivinen tulos/osake, -125,9
laimennettu -0,02 0,08 % 0,72 0,53 36,5 %
Emoyhtiön omistajille kuuluva
tilikauden voitto 9,3 24,9 -62,8 % 200,3 124,9 60,4 %
5. Sijoituskiinteistöt
Me 2007 2006
Tilikauden alussa 1 447,9 956,6
Hankinnat 531,3 400,9
Investoinnit 44,8 35,4
Myynnit -0,3 -67,9
Siirto rakenteilla oleviin kiinteistöihin -6,2 -
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 220,8 131,3
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -7,5 -11,2
Valuuttakurssiero -15,1 2,9
Tilikauden lopussa 2 215,7 1 447,9
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Keskeisimpien muuttujien vaikutusta
sijoituskiinteistöjen käypään arvoon on testattu herkkyysanalyysillä.
Analyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja
vuokratuoton muutoksille. Kun tuottovaadetta lasketaan kymmenen
prosenttia, niin kokonaisuuden markkina-arvo nousee noin 11
prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa
nostaa markkina-arvoa noin 14 prosenttia. Ulkopuolisen arvioijan
kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä
markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset 31.12.2007 ja
31.12.2006:
Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²)
2007 2006 2007 2006
Suomi 5,7 6,6 21,1 16,8
Ruotsi 5,4 6,4 13,2 13,0
Baltia 6,4 7,1 16,4 14,5
Keskimäärin 5,6 6,6 19,0 15,6
6. Rakenteilla olevat kiinteistöt
Cityconin kehittäessä investointihankkeen avulla olemassa olevia
sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö taseessa
edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40:n mukaista
käyvän arvon mallia. Poikkeuksia ovat suuret kehityshankkeet, joissa
rakennetaan esim. uutta rakennusta tai merkittävää laajennusosaa.
Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet -standardin mukaisesti valmistumiseensa asti
ja esitetään taseessa erillään muista aineellisista hyödykkeistä
rakenteilla olevat kiinteistöt -ryhmässä the European Public Real
Estate Association (EPRA) suositusten mukaisesti. Rakenteilla olevat
kiinteistöt muodostuivat 31.12.2007 Rocca al Mare, Åkersberga ja
Liljeholmen -kauppakeskusten laajennushankkeisiin kertyneistä
investoinneista.
Me 2007 2006
Tilikauden alussa - -
Investoinnit 26,4 -
Aktivoidut korot 0,6 -
Siirto sijoituskiinteistöistä 6,2 -
Tilikauden lopussa 33,2 -
7. Rahavarat
Me 31.12.2007 31.12.2006
Käteinen raha ja pankkitilit 24,2 19,4
Lyhytaikaiset pankkitalletukset - 1,9
Yhteensä 24,2 21,3
8. Johdannaissopimukset
Me 31.12.2007 31.12.2006
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 40,0 0,2 50,0 0,4
1-2 vuotta 112,5 -0,6 40,0 0,0
2-3 vuotta 83,0 -1,1 86,0 -2,6
3-4 vuotta 70,0 1,7 83,0 -2,6
4-5 vuotta 20,0 0,2 40,0 -0,8
yli 5 vuotta 309,0 8,5 242,7 3,8
Yhteensä 634,5 8,8 541,7 -1,8
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 40,4 0,3 14,8 0,0
Yhteensä 40,4 0,3 14,8 0,0
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 1,0 milj.
euroa (-1,9 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman
valuuttakurssivoittoihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 558,0 milj. euroa (491,7 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu 4,9 milj. euroa (-1,3 milj. euroa) oman
pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus huomioituna.
9. Osingonjako
Cityconin hallitus ehdottaa 13.3.2008 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan
osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta.
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2007 yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti tilikauden 2006 osinko oli 0,14 euroa osakkeelta
(0,14 euroa tilikautena 2005).
Maksetut osingot olivat 23,4 milj. euroa (19,2 milj. euroa)
katsauskaudella.
10. Vastuusitoumukset
Me 31.12.2007 31.12.2006
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 46,4 21,1
Pankkitakaukset 49,8 37,1
Pääomasitoumukset 31,0 40,7
Alv-palautusvastuut 15,6 9,9
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 31,0 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa useisiin kehityshankkeisiin.
11. Tunnuslukuja
Q4 Q4
2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos
Tulos/osake, euroa 0.04 0.15 -71.7 % 1.00 0.76 31.4 %
Tulos/osake laimennettu,
euroa 0.04 0.13 -66.5 % 0.91 0.73 25.0 %
Oma pääoma/osake, euroa 4.44 3.30 34.6 %
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 4.83 3.53 36.8 %
Omavaraisuusaste, % 43.9 39.1 -
Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2007 tilinpäätöksestä.
Taloudellinen raportointi vuonna 2008
Citycon julkaisee vuoden 2007 vuosikertomuksen verkkosivuillaan
viimeistään viikolla 9. Painettu vuosikertomus ilmestyy viimeistään
viikolla 10.
Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudelta 2008.
Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-3/2008 torstaina 24.4.2008,
1-6/2008 perjantaina 18.7.2008 ja
1-9/2008 torstaina 16.10.2008.
Yhtiökokous
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 13.3.2008 klo
14.00 alkaen Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitteessa
Mannerheimintie 13e, Helsinki.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi